В начале сентября на многоквартирных домах Октябрьского р-на Самары появились ящики для отправки посланий председателю Общественного совета района Владимиру КОШЕЛЕВУ (на фото). Похоже, подобные предвыборные «сюрпризы» в исполнении председателя совета директоров СК «Авиакор» провисят недолго. На фоне увлечения Кошелева политикой крайне противоречиво выглядят финансовые показатели по итогам 2010 г. основного застройщика его корпорации — ЗАО «ППСО» АО «Авиакор» (ППСО-АК). Инвесторы проектов Кошелева могут столкнуться с неприятным сюрпризом.
Сюрприз со знаком «минус» наблюдается в отчетности ППСО-АК за 2010 г. ППСО-АК — основной застройщик объектов, возводимых возглавляемой Кошелевым строительной корпорацией «Авиакор». Представляется странным, что ППСО-АК при выручке в 1,1 млрд р. и прибыли до налогообложения в 30 млн р. показало чистый убыток в размере 6,4 млн р. По имеющимся у ИК «Финам» данным, это произошло за счет понесения убытка от обычной деятельности в сумме 36,5 млн р. (скрытая строка 160-го отчета о прибылях и убытках). Эффективность и качество работы ППСО-АК оцениваются и другими показателями. Анализ этих показателей вскрывает несколько негативных тенденций, характеризующих деятельность предприятия и его менеджеров не с лучшей стороны. Так, коэффициент автономии, показывающий долю капитала и резервов в балансе ППСО-АК, по итогам 2010 г. стремится к нулю при оптимуме от 0,5 до 0,55. Коэффициент соотношения заемных и собственных средств в 2009 г. составлял 75,43, а в 2010 г. возрос до 482,14 при оптимуме от 0,8 до 1. Длительность финансового цикла, отражающая период между оплатой средств поставщикам (подрядчикам) и поступлением средств от покупателей, в 2010 г. составила 442,65 при оптимуме меньше или равном 80. Приведенные факты могут означать, что квартиры в домах, строящихся ППСО-АК, в 2010 г. продавались слабо, тем самым затрудняя расчеты между предприятием и его кредиторами. В пользу данной версии свидетельствует изменение показателя дебиторской задолженности в балансе ППСО-АК на фоне скачка кредиторской задолженности и объема незавершенного строительства. Так, по итогам 2009 г. «дебиторка» составляла 801 млн р., а по итогам 2010 г. — 1,186 млрд р. (прирост на 385 млн р.). В то же время объем незавершенного строительства с 182,6 млн р. по итогам 2009 г. вырос до 2,03 млрд р. по итогам 2010 г. Учитывая, что основную часть дебиторской задолженности формируют средства, которые должны поступать от покупателей квартир по договорам ипотеки и иным договорам рассрочки (отложенные платежи), разрыв между покупательским спросом и объемом незавершенного строительства в 2010 г. был весьма значителен (963 млн р. против 2,03 млрд р.). |  | 
Похоже, что дома были построены ППСО-АК для того, чтобы остаться невостребованными. Для финансирования ударных темпов незавершенного строительства предприятие, по всей видимости, было вынуждено привлечь существенные заемные средства, потребность в которых позднее заметно увеличил слабый спрос на квартиры в новостройках. Для расчетов с банками, которые кредитовали стройку, и для исполнения обязательств перед поставщиками и подрядчиками, ППСО-АК вместо собственных средств, вырученных от продажи квартир в 2010 г., видимо, приходилось брать новые кредиты и попадать в еще большую зависимость от кредиторов. По сравнению с 2009 г. в 2010 г. общая кредиторская задолженность ППСО-АК возросла в 6,3 раза — с 467 млн р. до 2,948 млрд р., в т.ч. задолженность перед поставщиками и подрядчиками — почти в 2,6 раза (с 421 млн р. до 1,078 млрд р.). Задолженность перед прочими кредиторами выросла в 41,3 раза (с 45,1 млн р. по итогам 2009 г. до 1,862 млрд р. по итогам 2010 г.), задолженность по налогам и сборам — в 24 раза (с 284 тыс. р. по итогам 2009 г. до 6,83 млн р. по итогам 2010 г.). Непокрытый убыток ППСО-АК в 2010 г. составил 26,5 млн р., а чистый убыток, как уже упоминалось, — 6,4 млн р. Большая часть прибыли от продаж ушла на уплату процентов по кредитам. Такая работа в убыток может привлечь к ППСО-АК внимание со стороны налоговых органов, а также заставить банкиров задуматься о дальнейшем кредитовании проектов Кошелева. Вполне вероятно, что значительная часть оборотных средств ППСО-АК сейчас отводится на продвижение Кошелева и его проектов в Самарской обл. и за пределами региона. Однако позиционируя себя в качестве одного из локомотивов предвыборной кампании ЕР, увлекшийся Кошелев, судя по всему, рискует прийти к включению отдельных объектов того же ППСО-АК в список проблемных объектов долевого строительства, составленный областным Минстроем. Способность предприятия отвечать по контрактам и кредитным обязательствам денежными средствами с учетом соотношения построенного и реализованного предприятием в 2010 г. жилья уже начинает вызывать сомнения. В случае усиления негативных тенденций ППСО-АК придется либо еще больше влезать в долги, либо рассчитываться с контрагентами и кредиторами основным имуществом — строящимися объектами. | | Однако ликвидность такого залога при нынешнем уровне продаж жилья в новостройках компании еще предстоит доказать, а потому кредиторам будет трудно выручить посредством перепродажи пустующих квартир всю сумму долга. Разумеется, можно попытаться продать «незавершенку» с дисконтом, но более выгодным на практике решением даже при наличии по соседству дольщиков, скорее всего, станет инициирование банкротства ППСО-АК. Здесь кредиторы смогут вернуть свое после реализации с торгов большей части активов предприятия. Дольщикам же объектов придется трудно: если предприятие будут банкротить, то их вложения обесценятся, а сами они пополнят ряды обманутых дольщиков, защитой прав которых занимается ЕР. Не исключено, что просчитывая в уме именно такие перспективы, Кошелев старается попасть в СГД раньше, чем объекты ППСО-АК попадут в «список Донского». Пока же потери от участия в стройках ППСО-АК больше несут инвесторы проекта. Об этом свидетельствует приличное количество объявлений о перепродаже квартир в том же мкрн «Крутые ключи». Т.е. инвестор, к примеру, вложившись в покупку 3-4 готовых квартир, рассчитывал на деньги, вырученные за них, купить больше квартир либо остаться с прибылью. Сейчас эти планы под угрозой: видя, что квартиры не продаются, инвесторы готовы уступить объекты вложений даже со скидкой. Однако желающих жить пусть в относительно дешевом жилье, но в полупустом доме и в отдаленном районе хватит ненадолго. Количество потенциальных покупателей будет изменяться обратно пропорционально росту закредитованности строек Кошелева. После поступления первых судебных претензий от кредиторов спрос на квартиры должен закончиться совсем.  | Комментарии |  |
Максим КЛЯГИН, аналитик УК «Финам Менеджмент» - Исходя из представленной отчетности предприятия по РСБУ можно отметить достаточно высокий уровень долговой нагрузки. Впечатляющие темпы роста выручки в 2010 г., видимо, связаны с переносом признания части выручки с 2009 г. В то же время представленной информации недостаточно, чтобы оценить, покрывают ли текущие активы долговую нагрузку. Незавершенное строительство не может быть обеспечением прав дольщиков и инвесторов. |
