Земля – ресурс невосполнимый

Павел Соколов

Из села в город

Губернатора Самарской области Константина Титова не могут не интересовать темпы осуществления национальных проектов, обозначенных президентом РФ Владимиром Путиным. Более того, он стремится, чтобы реализация нацпроектов в Самарской области осуществлялась на весьма высоком уровне. Практически все проекты в той или иной степени связаны с вопросами земельных отношений. Выделение земельных участков под застройку крайне необходимо не только для исполнения национального проекта «Доступное и комфортное жилье -гражданам России», но также и для приоритетных проектов «Здоровье» и «Образование» (строительство жилья для сельских учителей и врачей). Хотя и в относительно меньших объемах.

Между тем дефицит свободных территорий, пригодных для строительства, наблюдается не только в городах губернии, но также и в ряде наиболее перспективных сел. Для губернатора было бы непозволительно, чтобы это стало серьезным препятствием своевременному исполнению обозначенных национальных проектов. По информации источников «Хронографа», Константин Титов поручил главам районных администраций составить перечень участков, подлежащих переводу из земель сельскохозяйственного назначения в земли поселений. На местах работа уже начата. При этом чиновники муниципалитетов сомневаются, что изменение функционального назначения земель будет осуществлено именно под декларируемые цели. «Менять функциональное назначение земли сельхозназначения в земли поселений — это уровень полномочий субъекта федерации. Муниципалитетам этого не доверяют. Наше дело собрать данные и передать их выше. Хотя не думаю, что в области предпосылок для злоупотреблений меньше. Слишком велик спрос на землю под строительство. Особенно в районах с высокой экономической активностью», -прокомментировал ситуацию чиновник, пожелавший остаться неназванным.

Острая нехватка свободных под застройку территорий, а также сложность по переводу земель из сельхозугодий в земли поселений и под промышленную застройку являются весьма существенным фактором, оказывающим влияние на формирование рыночной стоимости земли. Несмотря на это число сделок с землей всех категорий постоянно увеличивается. Примерно на 20% в год. Земля от сельскохозяйственных организаций все-таки постепенно переходит к другим пользователям. В последние годы, когда закончились все дискуссии о возможности продажи земли, вывод земель из сельскохозяйственного производства начал расти.

Ситуация в большинстве случаев такова, что многие сельскохозяйственные организации не имеют финансовых возможностей для того, чтобы подготовить карты земельных участков, оплатить работу по оформлению сделок с собственниками земельных долей и участков. Как правило, доходы этих организаций не позволяют им платить высокую арендную плату или выкупать земельные доли и участки. Гораздо чаще такие траты могут себе позволить те, кто планирует вести на этих землях строительство. Формально сельскохозяйственные земли защищены от использования для строительства, но на практике можно наблюдать многочисленные случаи их перевода в земли поселений.

Пока такой перевод возможен, пока затраты на него ниже, чем выгоды, которые можно получить от строительства, земля будет продолжать выводиться из сельскохозяйственного оборота. И в этом нет ничего предосудительного. Ведь во времена Советского Союза часть земель стала пахотной лишь благодаря экстенсивному пути развития сельского хозяйства, когда распахивание лугов и косогоров давало нужный рост валового продукта. В сельском и лесном хозяйстве земля выступает основным средством производства, а в случае застройки служит условием размещения объектов. Соответственно и при формировании стоимости такого земельного участка играют роль другие факторы. Низкая рентабельность сельхозпроизводства снижает привлекательность такой земли. Причем вблизи мегаполисов контраст между стоимостью земли, предназначенной под застройку, и земли сельхозназначении наиболее ощутим. Для Тольятти эта тема сверхактуальна. В связи с чем уже не только участники рынка земельных отношений, но и сами чиновники начинают высказывать мнения о том, что порядок изменения функционального назначения земель мог бы быть намного проще.

Цель оценки

Если рынок испытывает острый спрос на земли под застройку, то рыночная стоимость земель, подлежащих выводу из сельхозугодий, вырастет очень стремительно. Это не может не отразиться и на формировании высокой кадастровой оценки данных земель. А это уже, в свою очередь, обеспечит столь желанный рост налогооблагаемой базы для муниципальных бюджетов. Как это ни странно, но полной идиллии здесь мешает пока имеющееся существенное расхождение между понятиями и механизмами определения рыночной и кадастровой оценок земли. Главным образом основное различие между понятиями рыночной и кадастровой стоимости связано с целью оценки. Кадастровая стоимость определяется непосредственно для целей налогообложения и использует для этого специально утвержденные процедуры. Определение же рыночной стоимости связано с потребностями самих участников рыночных сделок в справедливом определении цены земельных участков. «На наш взгляд, кадастровая стоимость земельного участка есть капитализация тех преимуществ и выгод, которые имеет землепользование на оцениваемом земельном участке, исходя из разрешенного вида использования данного земельного участка, без учета произведенных непосредственно на нем улучшений, и определенная для целей налогообложения», — пояснил директор Института оценки собственности и финансовой деятельности Николай Волович.

Из существующей практики рынка земельных отношений следует, что рыночная стоимость земли, как правило, выше кадастровой. Это несоответствие специалисты объясняют имеющимися недостатками действующей методики государственной кадастровой оценки земель поселений, которая была разработана Росземкадастром во исполнение постановления правительства РФ №945 от 25.08.99 «О государственной кадастровой оценке земель». Многие заложенные в ней положительные требования к кадастровой оценке не реализуются из-за отсутствия глубокой теоретической проработки поставленной задачи. Во-первых, отсутствует разграничение понятий кадастровой и рыночной стоимости земельных участков. Кадастровая стоимость земельного участка определяется как расчетная величина, отражающая представление о ценности (полезности) земельного участка при существующем виде его использования.

Такое определение является слишком общим, поэтому и информация, необходимая для оценки кадастровой стоимости, носит несистемный характер. Это не дает возможности применить единую процедуру ко всем объектам оценки и получить сравнимые результаты по всем поселениям. В соответствии же с законодательно определенным понятием рыночной стоимости кадастровой оценки основным источником сведений должна являться только база регистрационных палат и центров Минюста РФ. Во-вторых, недостаточный теоретический и практический анализ рынка земли в российских городах не позволяет создать достаточно убедительную модель распределения в городской черте и в пригороде земельных участков по стоимости и видам деятельности. Эти закономерности носят общий вид. Например, стоимость земли снижается от центра к окраинам (что несправедливо для некоторых видов использования земель). В итоге выделение 14 различных сегментов рынка недвижимости (жилые, рекреационные, промышленные и другие сегменты) не дает ожидаемого эффекта и приводит к малообоснованным результатам оценки, сделанной на основе кадастровой методики.

Жилье или производство

Следует отметить ряд специфических и потому малоизвестных различий между факторами, влияющими на определение рыночной стоимости участков под размещение промышленных и жилых объектов. Если промышленные площадки фактически используются исключительно в целях получения доходов от их эксплуатации, то жилые объекты служат преимущественно для личного потребления. В силу этой причины рынок земель под жилые объекты является массовым с точки зрения спроса на них со стороны застройщиков. Субъекты рынка промышленных площадок представляют собой очень ограниченную группу юридических лиц. В итоге принятие решений по купле-продаже участков для размещения промышленных предприятий или строительства жилых объектов происходит различным образом. Отличаются также и требования к размерам участков при размещении промышленных и жилых объектов. С одной стороны, промышленное предприятие предъявляет спрос на значительно большие площади, что ограничивает выбор. С другой стороны, новые технологии позволяют существенно сокращать занятые промышленностью территории и использовать их вторично под новые виды производства. В это же время с ростом уровня и качества жизни населения постоянно увеличивается спрос на участки под жилье. Характер такого спроса определяется показателями социально-демографического и социально-культурного развития.

Но, пожалуй, общим можно считать требование (при выборе земельного участка и под промышленную застройку, и под жилую), связанное с возможностью его подключения к объектам инженерно-транспортной инфраструктуры (дороги, газ, вода, электроэнергия и т.д.). Вполне логично, что наличие или близость к участку инфраструктурных объектов является очень весомым фактором, определяющим рыночную стоимость земли.

В том числе и по этому признаку ресурсы земли, в отличие от других товаров, нельзя считать безграничными. Ведь даже смена видов деятельности на конкретных земельных участках трудно реализуема и занимает длительное время в отличие от потребления обычных товаров и услуг. Поэтому пока отсутствуют необходимые предпосылки для функционирования идеального рыночного механизма. В силу этого возможности воспроизводства участков под застройку определяются решениями властей в форме градостроительного планирования и разрешений на застройку, а решения о предложении земельных участков не принимаются только их владельцами, что соответствовало бы требованиям свободного рынка. Спрос на земельные участки растет с развитием общества, что приводит к неконтролируемому росту цен на этом рынке.

"Хронограф" будет следить за развитием событий.