Продать и подставить

Егор Кошеров

Нагнетают ажиотаж

В ходе журналистского расследования ОАЕ «Хронограф» удалось найти подтверждение тому, что на данный момент в Тольятти назревает серьезное нарушение норм градостроительного и земельного законодательства. Клубок проблем вполне может привести в т. ч. и к действиям коррупционной направленности. Самое опасное то, что в случае непринятия органами власти соответствующих оперативных мер пострадать могут простые граждане. Причем среди пострадавших могут оказаться даже беженцы с Украины. Речь о ситуации вокруг недостроенного объекта по ул. Индустриальной, 2в (расположен на участке с кадастровым номером (КН) 63:09:0302051:101).

Сегодня он активно рекламируется на различных информационных ресурсах под видом строящегося жилья. В своих сообщениях риелторы подкупают потенциальных клиентов заметно низкой ценой площадей в этом здании. Продавцы-посредники на выражения не скупятся. У кого-то недострой на ул. Индустриальной, 2в, представлен даже как «новый амбициозный проект для молодежи». В чем амбициозность — не понятно: авторы агитстатей в подробности не вдаются. Однако при этом не забывают отметить, что вокруг объекта якобы уже наметился ажиотажный спрос. Методы агрессивного маркетинга налицо. При этом в стороне остается целый пласт проблемной информации. Непонятно и то, почему этому объекту уже поспешили дать название «Добродом». На этом доморощенные пиарщики не останавливаются и продолжают дерзать: «В связи с ажиотажным спросом по проекту «Добродом» мы решили взять интервью у застройщика проекта «Добродом» и дать ответы на наиболее часто задаваемые вопросы». Эта фраза буквально на днях появилась на сайте агентства недвижимости «Саба-С». Указание на то, что у некоего «Добродома» есть застройщик и что он якобы даже что-то там сообщает, способно у несведущего человека создать ложную иллюзию. Видимо, на это и могла была быть сделана ставка при создании «интервью с застройщиком».

Но о каком «застройщике» можно вести речь (и уж тем более об интервью с ним), если мэрия Тольятти еще даже не выдала разрешение на строительство? Вот что сообщил 14 ноября ОАЕ «Хронограф» мэр г.о. Тольятти Сергей Андреев: «Мэрия г.о. Тольятти разрешение на строительство объекта капитального строительства, в т. ч. общежития, жилищного комплекса, на земельном участке с КН 63:09:0302051:101 не выдавала. С заявлением о выдаче разрешения на строительство объекта капитального строительства на земельном участке с КН 63:09:0302051:101 застройщик в мэрию г.о. Тольятти не обращался». Странная получается картина. Застройщик еще даже не обратился в мэрию за разрешением на строительство, зато интервью дать успел! Видимо, у хозяев объекта задача по разогреву ажиотажного спроса стоит на более приоритетном месте, чем подготовка документов и получение разрешительной документации.

Продолжим изучать информацию, размещенную на сайте www.saba-s.ru, по объекту «недостроенное здание по ул. Индустриальной, 2в». Первое, что бросается в глаза, — информация об объекте размещена в разделе «Долевое строительство в Тольятти». Далее видим размещенную на страничке таблицу наличия квартир в «Добродоме». Часть ячеек обозначена в ней словом «Продано». Напомним, что долевое строительство очень жестко регулируется федеральным законодательством. Для осуществления долевого строительства у застройщика должно быть оформлено разрешение на строительство. В данном случае этого документа нет. Следовательно, и продажи помещений не могут быть оформлены договорами долевого участия. Что-же тогда получается: либо вывешенная на сайте www.saba-s.ru раскрашенная шах-матка наличия квартир в «Добродоме» — это полное вранье, либо кто-то действительно уже успел расстаться с деньгами и теперь, вероятно, рискует пополнить ряды обманутых дольщиков?

А теперь на мгновение отвлечемся от того, что и как написано на сайте www.saba-s.ru про «Добродом». Чтобы ни у кого не возникало ложного впечатления о предвзятости «Хронографа» к этому объекту, отметим: он действительно уникален в своем роде.

Ломбарды отдыхают

Корреспондентам ОАЕ «Хронограф» еще ни разу не приходилось сталкиваться с таким обилием противоречивой информации, как это представлено в документах по «Добродому» (см. «Хронограф» № 36 (523) от 17.11.14). Для того чтобы в этом разобраться, надо знать историю объекта.

Началась она в 1992 г. «Инспекцией Государственного архитектурно-строительного контроля производственному объединению «Трансформатор» выдано разрешение от 23 ноября 1992 г. № 201 на производство строительно-монтажных работ по ИВЦ (инженерно-вычислительный центр. – Прим. авт.) с поликлиникой. Срок действия указанного разрешения истек 31 декабря 1996 г.», — говорится в ответе мэра Сергея Андреева. К началу 2000-х годов ОАО «Трансформатор» было доведено до предбанкротного состояния, ряд ликвидных объектов под видом непрофильных был с него выведен. Таким образом, в собственности бывшего генерального директора ОАО «Трансформатор» Юрия Сачкова оказалось недостроенное здание ИВЦ по ул. Индустриальной, 2в, корпус бывшего заводского НТЦ по ул. Индустриальной, 7, и ряд других объектов. Затем Сачков создал Группу компаний (ГК) «Адмирал». Объекты по ул. Индустриальной, 2в, и ул. Индустриальной, 7, были положены в основу имущественного комплекса этой ГК.

Здание на ул. Индустриальной, 7, до 2010 г. Юрий Сачков использовал как офисный центр «Адмирал». Однако уже в тот момент он начал искать способы реализации помещений в нем под видом жилья. Кто-то даже успел купить помещения для постоянного проживания в этом офисном центре. Но здание по ул. Индустриальной, 7, для этих функций использовать было нельзя. Ни в 2010 г., ни сегодня. Лишь после того как 27 октября 2014 г. по инициативе индивидуального предпринимателя (ИП) Зинаиды Бурениной удалось провести публичные слушания, в здании по ул. Индустриальной, 7, стало возможно размещение гостиницы. И не более.

Все дело в том, что это здание, как, впрочем, и недостроенный объект по ул. Индустриальной, 2в, расположено в зоне ПК-2 — «Зона промышленных объектов III класса опасности». В соответствии с градостроительным регламентом действующих на данный момент Правил землепользования и застройки г.о. Тольятти (ПЗЗ) в зоне ПК-2 запрещено возводить какие-либо объекты для проживания людей. Причем размещение гостиниц возможно лишь только после проведения соответствующей процедуры публичных слушаний, т. к. этот вид использования земли в зоне ПК-2 считается условно разрешенным. Интересная деталь: Зинаида Буренина — пенсионерка 1936 г. р. Получается, что предприимчивая пенсионерка на 77 году жизни озаботилась созданием гостиницы на территории Северного промузла Центрального р-на Тольятти. Все это выглядит очень странным, пока не знаешь, что Зинаида Буренина — это теща Юрия Сачкова. Это объясняет и то, что на самих слушаниях Зинаида Буренина не присутствовала, а ее интересы представлял Юрий Сачков. Но что могло заставить его сделать собственником объектов недвижимости по ул. Индустриальной, 7, свою тещу? Вероятных причин могло быть несколько: от угрозы потери имущества вследствие претензий со стороны кредиторов до нежелания светить свое имя в проблемных процедурах распродажи помещений в промзоне под видом жилья.

Что касается недостроенного объекта по ул. Индустриальной, 2в, то оно формально находилось в собственности ООО «Группа компаний «Адмирал» и было использовано Сачковым в качестве залога для получения кредитных средств в ОАО «Национальный торговый банк» (НТБ). Так, например, 25 июня 2008 г. другое подконтрольное Юрию Сачкову ООО — «Спортивно-оздоровительный комплекс «Адмирал» — заключило с НТБ кредитный договор на сумму 8 млн р. под 18% годовых. В качестве обеспечения исполнения обязательств в тот же день с банком был заключен договор ипотеки от имени ООО «Группа компаний «Адмирал». В залог было передано имущество по ул. Индустриальной, 2в, — земельный участок с КН 63:09:0302051:101 инедостроенное здание ИВЦ и поликлиники. Спустя несколько месяцев бизнесу семьи Сачкова вновь потребовалось брать у НТБ кредит. 14 ноября 2008 г. еще одно зависимое от Юрия Сачкова ООО — «Агентство недвижимости «Адмирал» — заключило с НТБ кредитный договор на сумму 21 млн р. под 24% годовых. И вновь, как и в предыдущем случае, в качестве обеспечения с банком был заключен договор ипотеки с ООО «Группа компаний «Адмирал». Предмет залога — все те же объекты по ул. Индустриальной, 2в. С возвратом кредитов возникли проблемы. В итоге 11 января 2012 г., сразу после новогодних праздников, ООО «Группа компаний «Адмирал» обратилось в Арбитражный суд Самарской обл. с заявлением о признании себя банкротом.

5 июля 2012 г. ООО «Группа компаний «Адмирал» было признано банкротом, началась процедура конкурсного производства, конкурсным управляющим был назначен Игорь Маджуга. 27 февраля 2013 г. Маджуга опубликовал первое объявление о продаже имущества ООО «Группа компаний «Адмирал» (участок и строение по ул. Индустриальной, 2в) одним лотом. Стартовая цена была обозначена на уровне 65 млн р. Интерес к торгам отсутствовал вплоть до того момента, как была начата вторая попытка продать имущество путем публичного предложения (торги на понижение цены). В итоге в третьей декаде октября 2013 г. победителем торгов был признан ИП Бородкин А.А.

Всем этим хозяйством Александр Бородкин владел недолго. Уже в августе 2014 г. новым собственником этих объектов стал Владимир Бурдинский. Видимо, Бородкин выполнил техническую функцию посредника в этом процессе. Существовал риск того, что кто-то мог бы оспорить результаты столь выгодных для покупателя торгов. Напомним, всего за 16,386 млн р. Александр Бородкин получил в собственность участок с КН 63:09:0302051:101 площадью почти 0,25 га и расположенное на нем недостроенное здание в 9 этажей. Однако вовсе не в этом была вся прелесть совершенной покупки по столь бросовой цене. В документах на землю и строение содержалась информация, открывающая их владельцу более широкие возможности, чем те, что предусмотрены требованиями зоны ПК-2.

Чиновники поработали

То, как и благодаря кому это произошло, опишем чуть позже. Сейчас самое время указать, что именно содержалось в этих документах. В свидетельстве о государственной регистрации права собственности на земельный участок с КН 63:09:0302051:101 на момент его приобретения Бородкиным содержалась фраза: «Объект права: земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: в соответствии с градостроительным регламентом зоны ПК-4, общая площадь 2451 кв. м, адрес (местонахождение) объекта: Самарская обл., г. Тольятти, Центральный р-н, ул. Индустриальная, 2в». Стоп! Как здесь вдруг оказалась запись о принадлежности участка по ул. Индустриальной, 2в, к зоне ПК-4 «Зона коммунально-складских объектов» (название зоны в редакции ПЗЗ от 19 июня 2013 г. – Прим. ред.)? Ведь действующие на данный момент ПЗЗ четко дают понять: участок по ул. Индустриальной, 2в, находится в зоне ПК-2. Ближайшие от этого места участки, относящиеся к зоне ПК-4, расположены на четной стороне ул. Базовой и на нечетной стороне ул. Новозаводской. Это как минимум 500-600 м от участка по ул. Индустриальной, 2в, если мерить в сторону ул. Базовой, и примерно 1500 м, если считать в сторону ул. Новозаводской. На этом фоне говорить о какой-либо незначительной неточности не приходится. Видимо, не обошлось без «человеческого фактора».

Читаем документы дальше. Кадастровая выписка о земельном участке с КН 63:09:0302051:101 (адрес: ул. Индустриальная, 2в) в графе 10 имеет запись: «Разрешенное использование: общежитие». И вновь противоречие! Действующими на данный момент ПЗЗ предусмотрено, что общежития можно строить в зонах Ж-3, Ж-4, Ж-5 и зонах Ц-1, Ц-2, Ц-3, Ц-4. И более нигде! Как в кадастровой выписке по участку на ул. Индустриальной, 2в, могло появиться слово «общежитие»? Снова «человеческий фактор»? Тогда почему бы не спросить, в какую сумму он обошелся заказчику процедуры внесения слова «общежитие» в реестр кадастровой палаты?

Свидетельство о государственной регистрации права на земельный участок (КН 63:09:0302051:101) было выдано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской обл. Кадастровая выписка о земельном участке (КН 63:09:0302051:101) была выдана филиалом ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Самарской обл. Но разве может кто-то извне осуществлять влияние на служащих этих госструктур? Оказывается, что может. В Тольятти уже есть пример, когда сотрудником регистрирующего органа была выполнена банальная подделка документа (см. «Хронограф» № 22 (509) от 7.07.14).

Однако события 2009 г., связанные с объектом по ул. Индустриальной, 2в, показали, что при должном «организационном» подходе заказчика и слаженности работы ключевых фигур тольяттинской мэрии возможно почти нереальное. Настолько нереальное, что даже сложно поверить в законность полученного результата. Итак, приступим к описанию того, как это делалось в бытность мэра Тольятти Анатолия Пушкова и его первого заместителя Вадима Кирпичникова.

30 января 2009 г. после официального опубликования вступили в силу ПЗЗ, предварительно разработанные мэрией и утвержденные решением Думы г.о. Тольятти (ТГД) № 1059 от 24 декабря 2008 г. В этих ПЗЗ была заложена возможность в качестве условно-разрешенного вида использования размещать на территории производственных зон (при обозначении используется литера ПК) «общежития, связанные с производством и образованием». И то, это предусматривалось только лишь для зоны ПК-4 «Зона научно-производственных и коммунальных объектов V класса вредности». Причем заметим, не просто «общежития», а «общежития, связанные с производством и образованием». Примечательно и то, что на Карте градостроительного зонирования г.о. Тольятти, утвержденной в качестве приложения к тем ПЗЗ, участок по ул. Индустриальной, 2в, оказался ровно по своим границам вписан в узкую полоску (шириной менее 50 м) зоны ПК-4. Будто бы узкий протуберанец вырвался в том месте, где не следовало бы. Словно по чьей-то просьбе специально под обозначенный участок нанесли на карту эту полоску зоны ПК-4. И при этом он с двух основных сторон (с севера и востока) вплотную обтекал территориями зоны ПК-2 «Зона производственно-коммунальных объектов III класса вредности». Это очень важный момент.

Уже даже ПЗЗ той редакции предусматривали, что у объектов зоны ПК-2 должна быть санитарно-защитная зона (СЗЗ) размером до 500 м. Утвержденные 25 сентября 2007 г. постановлением № 74 главного государственного санитарного врача РФ Геннадия Онищенко «Санитарно-эпидемиологические правила и нормативы (СанПиН) — СЗЗ и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов» четко прописывают режим территории СЗЗ, который требует неукоснительного соблюдения. Пункт 5.1. этих СанПиН гласит: «В СЗЗ не допускается размещать: жилую застройку, включая отдельные жилые дома... детские площадки... и оздоровительные учреждения общего пользования»». При этом в пункте 5.3. этого же документа сказано:

«Допускается размещать в границах СЗЗ промышленного объекта или производства: нежилые помещения для дежурного аварийного персонала, помещения для пребывания работающих по вахтовому методу (не более двух недель), здания управления, конструкторские бюро, здания административного назначения, научно-исследовательские лаборатории, поликлиники, спортивно-оздоровительные сооружения закрытого типа, бани, прачечные, объекты торговли и общественного питания, мотели, гостиницы, гаражи, площадки и сооружения для хранения общественного и индивидуального транспорта, пожарные депо, местные и транзитные коммуникации, ЛЭП, электроподстанции, нефте- и газопроводы, артезианские скважины для технического водоснабжения, водоохлаждающие сооружения для подготовки технической воды, канализационные насосные станции, сооружения оборотного водоснабжения, автозаправочные станции, станции технического обслуживания автомобилей». Как видим, «общежития» в перечень объектов, допущенных к размещению в границах СЗЗ, действующими СанПиН не включены.

А теперь вернемся к участку по ул. Индустриальной, 2в. С севера и востока к нему вплотную прилегает территория производственных объектов, у которых в соответствии с требованиями действующих СанПиН должна быть СЗЗ не менее 100 м. Участок по ул. Индустриальной, 2в, имеет размер примерно 40x60 м. Т. е. он более чем в два раза перекрывается радиусом СЗЗ промышленных объектов, расположенных под боком. При таком обстоятельстве на нем можно было размещать далеко не все, что было предусмотрено зоной ПК-4 в редакции ПЗЗ от 2008 г., а лишь то, что позволял пункт 5.3. указанных выше СанПиН. Еще раз подчеркнем, общежития в нем не указаны.

Между тем, невзирая ни на что, 13 июля 2009 г. мэр Пушков подписал постановление №1565-п/1 «О проведении публичных слушаний по вопросу предоставления разрешения на условно разрешенный вид использования (общежитие) земельного участка, расположенного: г. Тольятти, Центральный р-н, ул. Индустриальная, 2в». Слушания были проведены 3 августа 2009 г. с успехом для собственника участка в лице ООО «Группа компаний «Адмирал». И уже 24 августа 2009 г. постановлением № 1888 первый заместитель мэра Кирпичников указал: «Предоставить ООО «Группа компаний «Адмирал» разрешение на условно разрешенный вид использования (общежитие) земельного участка, расположенного: г. Тольятти, Центральный р-н, ул. Индустриальная, 2в, территориальная зона -ПК-4». Отметим, слово «общежитие» тут уже стоит без уточняющей части «связанные с производством и образованием». Видимо, в этом тоже был особый смысл.

В итоге результаты слушаний и постановление Кирпичникова буквально сразу вступили в противоречие с требованиями СанПиН. Возникает вопрос: как это смог пропустить правовой департамент мэрии Тольятти, который в тот момент возглавляла Ирина Клонина?

Что это — халатная невнимательность? Или, может быть, подействовала чья-то просьба? В любом случае и Кирпичников, и Клонина — профессионалы высокого уровня, они вряд ли могли бы позволить себе допустить халатную невнимательность. Не стоит забывать, что цена положительного решения вопроса для заинтересованной стороны могла сулить ей в дальнейшем получение дополнительных десятков миллионов рублей.

Подтверждением тому, что принятое на слушаниях решение и последовавшее постановление Кирпичникова неправомочны, стал протест прокуратуры. По итогам проведенной прокурорской проверки было установлено: «Предоставление ООО «Группакомпаний «Адмирал» разрешения на условно разрешенный вид использования (общежитие) земельного участка, расположенного: г. Тольятти, Центральный р-н, ул. Индустриальная, 2в, противоречит нормам действующего законодательства и подлежит отмене». По всей видимости, исполнено это не было. Обнаружить соответствующее постановление мэрии в открытых источниках не представилось возможным. Зато этим моментом воспользовался собственник участка по ул. Индустриальной, 2в. Имея на руках постановление Кирпичникова, руководство ООО «Группа компаний «Адмирал» поспешило в регистрирующие органы, чтобы внести запись про «общежитие» во все возможные госреестры. Ведь не обязан же был регистрирующий орган знать, что там по этому поводу думает прокуратура. Однако проблема оказалась намного глубже.

По логике вещей, с учетом особенности расположения участка по ул. Индустриальной, 2в, а также требований СанПиН слушания по теме общежитий вообще нельзя было созывать. Не понятно вообще, куда 13 июля 2009 г. смотрел Пушков, подписывая постановление об этом? Видимо, туда же, куда и Клонина с Кирпичниковым.

Спасение еще возможно

Между тем время внесло свои коррективы. 19 июня 2013 г. было решено внести изменения в ПЗЗ, утвержденные решением ТГД № 1059 от 24 декабря 2008 г., изложив их в новой редакции. Обновленные ПЗЗ уже не предусматривали возведение в промышленных зонах общежитий ни в каких видах. Участки по ул. Индустриальной, 2в, и ул. Индустриальной, 7, оказались в зоне ПК-2. Как это и должно было быть изначально. Подтверждает это и Сергей Андреев в своем ответе «Хронографу»: «Согласно ПЗЗ... земельный участок с КН 63:09:0302051:101 расположен в территориальной зоне ПК-2. Видами разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства территориальной зоны ПК-2 размещение жилищного комплекса и общежития не предусмотрено». Четко и ясно. Лучше и не скажешь. Это должно сегодня стать серьезным сигналом для городской прокуратуры и профильных чиновников мэрии. Ведь кто-то же развернул рекламную кампанию по сбору денег с населения под видом продажи жилья в неком ЖК «Добродом» на месте, где проживание людей не просто запрещено — оно там опасно для жизни и здоровья.

В силах прокуратуры провести соответствующую проверку и потребовать привести документы по участку по ул. Индустриальной, 2в, в соответствие с действующими ПЗЗ: потребовать убрать все упоминания о возможности размещать общежитие. При этом чиновникам мэрии сегодня надо суметь не попасть под чары владельцев участка и не совершить то, что могли совершить их предшественники в 2009 г. Вполне возможно, что сегодня владелец участка пытается найти заходы на них, чтобы получить разрешение на строительство.

И вновь тут стоит напомнить о роли прокуратуры. Назревает коррупционная ситуации. Нельзя позволить ей развиться. В противном случае скандал будет громким. Достанется всем. И все потому, что среди обманутых дольщиков могут оказаться беженцы с Украины, которым сегодня наше государство помогает обустроиться в России.

На неформальном уровне уже приходилось слышать версию о том, что негласные кураторы Владимира Бурдинского, сегодняшнего владельца участка и строения по ул. Индустриальной, 2в, знают, каким образом и через кого на этот объект можно завести беженцев. Если выяснится, что это действительно так, то это будет просто верхом цинизма. Это каким же нужно быть предателем национальных интересов своей страны, чтобы ради наживы украсть последнее у беженцев! Хотя кто знает, может быть, они готовы это делать осознанно и с двойным прицелом — и подзаработать, и государство дискредитировать?

В ближайший номер «Хронограф» готовит подробный материал о цепочке аффилированных связей Бурдинского, Бородкина, а также о том, насколько неслучайным было их появление на объекте, который до этого контролировал Сачков. Будет и о том, кто мог стоять над ними и даже неформально влиять на описанные в сегодняшнем материале процессы.

"Хронограф" будет следить за развитием событий.