Не изобретайте велосипед

Сейдамет Абреков

Закидали бюджетными деньгами

В министерстве строительства Самарской обл. под руководством министра Евгения Чудаева состоялось совещание с представителями ФБУ «Федеральный центр по сопровождению инвестиционных программ» (http://www.minstroy.samregion. ru/press-center/events/ 29.05.2019/48075). Центр уполномочен осуществлять строительный контроль за проведением работ на объектах, реализуемых в рамках федерального проекта «Жилье» национального проекта «Жилье и городская среда». «В 2019 г. планируется осуществить строительство дорог, детских садов и школы на территории проектов комплексного освоения территории «Новая Самара» (г. Самара), «Экогорад Волгарь» (г. Самара), «Кошелев-проект» (Волжский р-н), «Южный город» (Волжский р-н), «Экодолье Самара» (Красноярский р-н)... В настоящее время органами местного самоуправления организована работа по осуществлению закупок по строительству объектов социальной и транспортной инфраструктуры», -в частности сообщили в Минстрое. По сведениям министерства, только в 2019 г. в регион из федерального бюджета поступит 3,5 млрд р. в рамках реализации национального проекта «Жилье и городская среда».

Фактически, именно за бюджетный счет идет строительство основных инфраструктурных объектов, в т.ч. сетевого хозяйства. Т.е., по сути, идет субсидирование коммерческих организаций. Это бьет по основным принципам конкуренции. Более того, за бюджетные средства снижается себестоимость возводимого жилья, а также создаются конкурентные преимущества — за счет финансирования строительства объектов социальной направленности. Тем самым некоторые организации получают преимущество перед конкурентами, которым бюджетная помощь не оказывается.

Какие за всем этим процессом скрываются проблемы, говорить, видимо, не принято. Например, умалчивается о практически полном отсутствии крупных работодателей на местах массовой застройки. Это приводит к тому, что переезжающие в новостройки на окраинах вынуждены ежедневно совершать длительные вояжи к рабочим местам, к школам и детским садам, расположенным в обжитых районах Самары. Качество возводимого жилья тоже вызывает вопросы с учетом технологий и материалов, который там применяются. Несложно представить, что в ближайшее время эти дома, построенные на скорую руку, начнут интенсивно стареть и их ликвидность начнет стремиться к нулю.

Псевдозабота о псевдопамятниках

Вместе с тем в Самаре существует масса проектов, направленных не только на застройку вчерашних полей, но и на модернизацию уже обжитых территорий, в т.ч. и стремительно ветшающего исторического центра. Однако почему-то эти проекты не получают сопоставимой бюджетной поддержки. Т.е. априори операторы, занятые в сфере реновации Самары, оказываются в заведомо невыгодных условиях перед конкурентами, поскольку они вынуждены решать всю проблематику самостоятельно. Хотя не все операторы. О тех, кому удается выделяться из общего ряда, чуть ниже.

Ввиду принимаемых властями различного уровня решений, по сути, модернизация Самары искусственно стопорится. Например, общеизвестно отношение властей к ветхим деревянным строениям, порой вросшим в землю, как к историческим памятникам, объектам культурного и архитектурного наследия. Формируется значительная охранная зона подобных объектов. Хотя совершенно очевидно, что при проведении серьезной и, самое главное, не ангажированной экспертной оценки масса так называемых «памятников» на поверку окажутся не более чем типовыми строениями тех лет, когда их возводили. Т.е. по аналогии через какое-то время памятниками советской архитектуры и историческим наследием можно будет назвать «хрущевки». Особенно если они будут расположены на территориях, представляющих повышенную финансовую ценность.

Для того чтобы в корне изменить ситуацию с тотальным обветшанием исторической части Самары и ее качественной реконструкцией в обозримые сроки, необходимо провести глобальную ревизию памятников истории и культуры, значительно сократив их количество, оставив в реестре реально важные и действительно привлекательные с архитектурной и иной точки зрения объекты.

Своим все можно

Также серьезным сдерживающим фактором модернизации «старой» Самары является коэффициент плотности застройки (отношение площади застройки к площади земельного участка). Данный коэффициент под застройку многоквартирными многоэтажными жилыми домами (МКД) — всего 1,4. Коэффициент под реконструируемую застройку МКД — 1,8. А коэффициент застройки многоквартирными высотными градостроительными комплексами — 3,2. Хотя в условиях ограниченного пространства в центре Самары напрашивается решение о повышении коэффициентов плотности застройки. Во всем цивилизованном мире возведение высотных домов и небоскребов является драйвером развития высоких технологий. Увеличение коэффициента плотности застройки позволит превратить центр Самары в реальный сити, что при сохранении настоящих памятников архитектуры и культуры придаст этой территории особый шарм.

В качестве примера стоит привести данные АО «Банк ДОМ.РФ» (ипотечно-строительный банк, 100% акций которого находится у Федерального агентства по управлению государственным имуществом) по поводу плотности застройки в крупнейших мегаполисах (https://xn~ dlaqf.xn--plai/ wp-content/ uploads/2016/ll/ Plotnost- zastrojki- v-megapolisah.pdf). Плотность застройки в Москве составляет 8,7 тыс. кв. м/га. Это в несколько раз выше, чем в Самаре. Однако даже московские цифры выглядят жалкими на фоне плотности застройки в 56,7 тыс. кв. м/га в Пекине (Китай) и 68,9 тыс. кв. м/га — на Манхэттене (г. Нью-Йорк, США). При этом максимальная плотность застройки в Нью-Йорке указана на уровне 100 тыс. кв. м/га, что соответствует коэффициенту плотности застройки 10.

Еще одно решение властей также вызывает большие вопросы. Речь идет о необходимости при строительстве МКД обеспечивать жителей парковочными местами из принципа одно место на одну квартиру. Это ведет к удорожанию строительства и в итоге к удорожанию квадратного метра. При этом, как показывает практика, примерно половина машиномест оказывается невостребованной. Опять же стоит обратить внимание на мировой опыт. По данным Банк ДОМ.РФ, в том же Нью-Йорке минимальный процент обеспеченности парковочными местами в среднеэтажных МКД определен на уровне 40-70%, а для высотных МКД — 40-50%. Т.е. нью-йорские нормативы почему-то оказались гораздо больше приближены к реальности, чем самарские.

Самое примечательное, что в подобных условиях находятся счастливчики, которые умеют каким-то образом получить всю необходимую разрешительную документацию. Так, 8 июня сайт 63.ru сообщил о том, что ООО «Юниверс-строй» была согласована высотная застройка участка площадью 2896 кв. м, расположенного в районе пересечения ул. Ленинской и Маяковского. Параметры, которые получил «Юниверс-строй» под застройку столь небольшого участка, впечатляли. По сообщению 63.ru, было согласовано «строительство на этом месте многоэтажки с предельной высотой здания 75 метров. Есть и еще одно условие — количество парковочных мест не менее 0,3 на одну квартиру». Т.е. это примерно 25 этажей с очень лояльными требованиями по парковкам.

Тем не менее есть организации, умудряющиеся получать еще более сказочные условия. По итогам публичных слушаний, прошедших 26 декабря 2018 г., ООО «Древо» получило разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства сразу на 3 участка. Один из них имеет площадь 3449 кв. м. На нем «Древо» получило коэффициент плотности застройки 4,06 и количество парковочных мест на одну квартиру 0,07. На двух других участках — схожие параметры. И это притом, что максимальный коэффициент плотности в Самаре — всего 3,2. Т.е. компании «Древо» удалось получить коэффициент плотности застройки больше максимального и просто фантастические параметры по паковочным местам. Что это, как не двойные стандарты? Ну а то обстоятельство, что Группа компаний «Древо» — это бизнес семьи нынешнего министра строительства Самарской обл. Евгения Чудаева, безусловно, случайное совпадение.

"Хронограф" будет следить за развитием событий.