Тонкости капремонта

Борис Кротов

ФКР признал

В ходе заседания постоянной комиссии по городскому хозяйству (КГХ) ТГД 1 февраля представитель ФКР сообщил, что сегодня из 1286 тольяттинских МКД, включенных в программу капремонта, в 613 домах собственники жилья формируют фонд на спецсчетах. Даже регоператор признает массовость перехода МКД на альтернативный формат формирования собственного фонда капремонта, предусмотренный законодателем.

Стоит напомнить, что с 2014 г. участие в программе капремонта стало обязательно для всех многоквартирных домов в РФ. При этом законом было установлено, что у собственников МКД есть выбор: формировать спецсчет для своего дома, где будут аккумулироваться взносы, либо положиться на регионального оператора. Последним были делегированы полномочия как по сбору средств, так и по их освоению. По умолчанию, т. е. если жители не проявили инициативу по открытию спецсчета, квитанции начинал рассылать ФКР и, соответственно, распоряжаться деньгами граждан.

Нюанс в том, что фонд вправе направлять средства, собранные с жителей одного МКД, на ремонт другого дома в пределах субъекта РФ. В итоге сложилась ситуация, когда собственник квартиры, оплачивающий взносы с 2014 г., может ожидать капремонта в своем МКД не одно десятилетие. Хотя в других домах услуга уже оказана на средства, собранные с того самого МКД, поставленного в очередь ближе к концу списка.

Это обычная практика и вполне законная. Подтверждение можно найти на интернет-портале Фонда капитального ремонта Самарской обл. К примеру, МКД 123 по ул. Мира в Тольятти включен в программу капремонта на 2023 г. На этот период запланирован один вид работ — ремонт кровли. Следующий раз ФКР планирует вернуться на этот дом только в 2037 г., также по одному виду работ — ремонту лифтового оборудования. При этом, по сведениям ФКР, «Объем средств на проведение капитального ремонта, собранных с момента наступления обязанности по уплате взносов» на МКД по вышеуказанному адресу на текущий момент уже достиг уровня почти 6,5 млн р. Это те деньги, которые ФКР использует в текущей деятельности на других МКД Самарской обл.

Данный парадокс прокомментировал начальник отдела капитального строительства ООО «ДЖКХ» Валерий Лебедев: «Когда деньгами распоряжается ФКР, работы планируются на десятилетия вперед. И если по МКД уже проведен один из видов работ, например в 2020 г. отремонтировали кровлю, то следующий вид работ будет запланирован где-нибудь на 2035 г., допустим, ремонт фасада. Работы сильно растягиваются по времени».

При переходе на формат накопления средств для капремонта на спецсчете ситуация в корне меняется. Финансами на спецсчете управляют исключительно собственники недвижимости, и, соответственно, граждане сами вольны определять, на какой вид работ и когда направить накопленные деньги: утеплить фасад или заменить инженерные сети и т.д. А можно и то, и другое, если есть необходимость.

Ремонт уже сегодня

Несмотря на очевидность теоретических выкладок, будет более убедительным рассмотреть ситуацию на живых примерах, т. е. на тех объектах, где граждане предпочли самостоятельно распоряжаться средствами капремонта. В частности, на МКД 33 по ул. 70 лет Октября в 2020 г. был произведен ремонт фасада и системы ХВС. Это притом что в программе ФКР данные работы были запланированы на 2049-2051 гг. На доме 38 по ул. Дзержинского в прошедшем году капитально отремонтированы фасад и кровля. По планам ФКР к ремонту кровли на данном МКД должны были приступить не ранее 2023 г., а капремонт фасада ожидался в период 2049-2051 гг. На МКД 16 по ул. Матросова капремонт инженерных систем стоял в планах ФКР на 2049-2051 гг. После открытия спецсчета эти работы были проведены в 2020 г. по решению собственников. Также была отремонтирована кровля, ремонт которой ФКР намеревался провести в период 2025-2027 гг. Схожая картина по МКД 23 по ул. Гидротехнической, где в 2020 г. были проведены работы по капитальному ремонту кровли и фасада и жителям не пришлось ждать 2023 г. и 2047 г. соответственно.

По словам Лебедева, сегодня в управлении ДЖКХ находится 177 МКД с открытыми спецсчетами. «В 2019 г. стартовала программа ООО «ДЖКХ» по капремонту в тестовом режиме, и тогда было отремонтировано 7 домов. В 2020 г. работа была организована на 70 домах. Видов работ, проведенных на этих МКД, 88. Т.е. на некоторых домах проводилось по 2 или 3 вида работ, предусмотренных программой капремонта», — сообщил результаты прошедших периодов руководитель отдела капстроительства ДЖКХ.

В ДЖКХ сообщили, что за январь 2021 г. от собственников жилья с открытыми спецсчетами уже поступили заявки от 32 домов по 44 видам работ. Одновременно был сделан акцент на том, что при необходимости в любой момент можно поменять планы. «Например, на доме запланированы те же кровельные работы, но в МКД обнаруживается проблема в инженерной инфраструктуре — трубы потекли. ФКР не может поменять вид работ, поскольку данная информация занесена в официальный реестр и получается, что будут ремонтировать кровлю при реальной необходимости замены трубопровода», — поделился своими соображениями Валерий Лебедев.

При этом необязательно менять все сети, можно отремонтировать только проблемные участки, что позволяет расходовать средства более эффективно. «По правилам капремонта можно выполнить 70% от общего объема запланированных работ. Зачем менять всю кровлю или все сети, если часть нормально выполняет свои функции? Высвободившиеся средства можно направить на другой вид работ, которые будут важны собственникам», — отмечают в ДЖКХ.

Первое, что делается, — готовится заявка в УК. Совместно со старшим по МКД и представителем жилищно-эксплуатационного участка определяется ориентировочный объем работ. Дефектная ведомость разрабатывается специалистами из УК, которая обслуживает МКД и, как следствие, хорошо знакома с конструкционными особенностями каждого дома. На основании дефектной ведомости формируется смета.

Оценка стоимости предстоящих затрат проходит независимую экспертизу, после чего документ с заключением эксперта предоставляется жителям МКД, которые утверждают смету и оформляют свое решение протоколом общего собрания. На этом же мероприятии происходит утверждение кандидатуры подрядчика, после чего УК заключает договор с исполнителем работ. Иными словами, все процедуры проходят с непосредственным участием собственников жилья.

Гарантия качества

Далее по процедуре документы передаются в банк для оплаты аванса (30% от договора с подрядной организацией). Полный расчет с подрядчиком происходит после приемки работ. «Причем хочу подчеркнуть, что без протокола собрания собственников жилья ни УК, ни подрядчик не получат доступа к деньгам на спецсчете», — уточняют специалисты ДЖКХ.

Для наблюдения за целевым расходованием средств и работой подрядчика, в т.ч. на предмет использования только тех материалов, которые предусмотрены сметой и технологией производства, организуется стройконтроль. Надзорные мероприятия осуществляет лицензированная организация, которая несет ответственность за качество исполняемых работ. Завершенные работы принимаются комиссионно с участием подрядчика, УК, стройконтроля и, разумеется, представителя МКД. Только после подтверждения представителем МКД того, что качество работ удовлетворяет запросы жителей, подрядчик может получить деньги в банке.

Такие серьезные требования к исполнителям позволяют избежать проблем, которые сопровождают деятельность ФКР, о чем докладывалось на заседании КГХ ТГД. Зачастую ФКР не в состоянии добиться исполнения гарантийных обязательств по причине банкротства подрядчика. Тогда запускается процедура отбора новой организации для устранения нарушений, допущенных первоначальным исполнителем работ. Случаи хорошо известны многим жителям Тольятти, а проблематика поднималась в публикациях Областного аналитического еженедельника «Хронограф» (см. «Хронограф» №21 (757) от 8.06.20).

По данным специализированного портала roskvartal.ru, для того чтобы сменить форму аккумулирования средств для капитального ремонта, необходимо путем проведения общего собрания собственников помещений в МКД и принятия соответствующего решения выбрать способ накопления денег на специальном счете. Решение будет утверждено, если за него проголосуют не менее 2/3 участников общего собрания жильцов.

Этот же источник приводит неоспоримые преимущества формирования фондов на спецсчетах: «Разрешается начисление процентов на хранящиеся в банке денежные средства для проведения капитального ремонта. Любой собственник помещений в МКД может получить интересующую его информацию о сумме денежных средств и операциях по нему. Денежные средства полностью защищены по законодательству от нелегальных операций благодаря контролю банка над их расходованием. На денежные средства не накладывается взыскание по обязательствам владельца счета, если они не связаны с капремонтом. Денежные накопления не входят в конкурсную массу при банкротстве владельца счета».

По словам докладчика от ФКР, еще на 186 тольяттинских МКД было принято решение о переходе на спецсчет. Т.е. сами жители осознают выгоду такого формата накоплений. Есть все основания полагать, что в течение 2021 г. тенденция сохранится.

Комментарии

Виктор ПОПОВ, генеральный директор ООО «ДЖКХ»

- Наши жители обращаются с просьбами организовать им капитальный ремонт комплексно. Люди хотят сразу получить обновленную кровлю, сети, фасады и лифты. Все вносят взносы с 2014 г. и уже хотят видеть реальные перемены. Сейчас мы прорабатываем схему привлечения кредитных ресурсов, в случае если на спецсчете недостаточно средств для проведения запрошенного жителями вида и объема работ. В Москве такая практика уже сложилась, и я думаю, что в Тольятти это будет долгожданной возможностью оперативно решить проблемы ветхого жилья.