Против тренда

Андрей Неретин

«Лагуна» проиграла

Арбитражный суд Самарской обл. вынес решение по резонансному делу №А55-37136/2022, за которым пристально следила не только городская администрация, но и прокуратура (см. «Хронограф» №6 (871) от 20.02.23). ООО «Лагуна» обратилось с иском о взыскании понесенных убытков с бюджета г. о. Самара на общую сумму 2,411 млрд р. Суд встал на сторону властей и вынес решение об отказе в удовлетворении исковых требований.

Известный самарский бизнесмен из 90-х Беник Айвазян считается негласным бенефициаром ООО «Лагуна». В настоящее время его родственница Асмик Айвазян записана в качестве владельца 87,12% капитала организации. В конце прошлого года фирма обратилась в арбитраж с иском к администрации г. о. Самара о взыскании 2,411 млрд р. По мнению истца, именно такую сумму составили ущерб и упущенная выгода, возникшие в результате ограничений прав землепользователя. ООО «Лагуна» является собственником двух земельных участков — площадью 19,8 га и 4,7 га. Объекты представляют собой часть лесопарка им. 60-летия Советской власти, расположенного в Кировском р-не г. о. Самара. Общая площадь лесопарка составляет 125 га.

Как следует из материалов дела, 17 июля 2009 г. ЗАО «Ассоциация содействия социальным программам общества» приватизировало земельные участки в лесопарке им. 60-летия Советской власти. По договору купли-продажи от 2 августа 2011 г. они были проданы ООО «МегаЛенд-XXI», которое контролировал Беник Айвазян. В 2014 г. земельные участки были перерегистрированы на ООО «Лагуна». В суде представитель ООО «Лагуна» Наталья Ларионова утверждала, что указанные участки находились в градостроительной функциональной зоне Ц-3 (общественно-деловая зона районного значения).

Однако по решению думы г. о. Самара (ДГОС) от 5 декабря 2019 г. были внесены изменения в генплан, согласно которым в отношении территории, в пределах которой располагались земельные участки ООО «Лагуна», была установлена функциональная зона «существующий особо ценный природный ландшафт». По решению ДГОС от 29 декабря 2020 г. Правила застройки и землепользования г. о. Самара были приведены в соответствие с генпланом, в результате чего ранее существовавшая зона Ц-3 в отношении указанных земельных участков была изменена на зону Р-3 (зона природных ландшафтов). По мнению истца, принятые изменения повлекли ограничения прав собственника, который лишился возможности осуществления строительства на территории лесопарка.

Сомнительный арендатор

ООО «Лагуна» представило в суд отчеты о рыночной стоимости земельных участков, согласно которым их совокупная стоимость после внесенных изменений снизилась на 430 млн р. Кроме того, ООО «Лагуна» представило в суд договор аренды с ООО «Стройресурс» от 20 сентября 2018 г. ООО «Стройресурс» получало в аренду земельный участок площадью 4,7 га с правом последующего выкупа по цене 1,9 млрд р. Предполагалось, что именно ООО «Стройресурс» будет получать разрешение на строительство.

Согласно материалам арбитража, ООО «Стройресурс» зарегистрировано по адресу: г. Самара, 4-й пр-д, д. 66. По данным ЕГРЮЛ, директором и учредителем ООО «Стройресурс» с 2013 г. является Михаил Жуков. До недавнего времени он был известен как руководитель Группы «Альянс», которая занималась достройкой проблемных объектов в Советском р-не г. о. Самара. По мнению истца, после изменения зонирования реализация девелоперского проекта стала невозможной, что привело к упущенной выгоде в виде получения выручки с продажи отданного в аренду земельного участка. Суд, изучив материалы дела, не нашел оснований для удовлетворения требований фирмы семьи Беника Айвазяна. В решении суда сказано:

«В отношении спорных земельных участков на протяжении всего периода действия генерального плана была установлена рекреационная функциональная зона, которая не предполагала строительство жилых домов, данные участки не могли использоваться для строительства. В связи с изложенным к доводам истца о расторжении (или прекращении) договора аренды со стороны ООО «Стройресурс» из-за изменения зонирования суд относится критически». Суд также отметил: «Истец более пяти лет владел земельными участками до того, как было изменено зонирование. За исключением представленных договоров, иных признаков наличия воли на заявленное строительство жилых домов истец не представил. Из реальных действий, свидетельствующих не только о каких-то намерениях и заинтересованности, но и реальной реализации строительства, истец суду не представил ничего. В этой связи позиция истца, что он потерпел убыток от изменения зонирования, носит фактически декларативный характер». Суд в своем решении подчеркнул, что все затраты, которые понес владелец земельных участков, относятся к коммерческим рискам.

Отстал от времени

Следует признать, что Беник Айвазян явно отстал от времени. В 90-х гг. застройка скверов и парков была вполне обыденным явлением. Чиновники без сожаления давали на это зеленый свет. Однако сейчас наблюдается противоположный тренд. Причина вполне очевидна. Парки, скверы и набережные является очень удобными объектами для освоения многомиллиардных средств по нацпроекту «Жилье и городская среда». Именно по нацпроекту в Самаре сейчас преображаются парки «Молодежный», «Воронежские озера», «Ерик Парк» и сквер «Самарец».

Любой чиновник современного формата прекрасно осознает, что с потерей парка он утратит возможность освоить федеральные средства на его реконструкции. Подачки от застройщика не смогут заменить полноводные бюджетные потоки. Если бы Беник Айвазян жил по понятиям современности, то он бы сам проявил инициативу по благоустройству принадлежащего ему парка за счет бюджетных средств. Разумеется, инициатор в данной схеме становится подрядчиком. Однако Айвазян избрал устаревший и более примитивный путь к бюджетным деньгам — через конфликт. Избранная стратегия ничего, кроме судебных издержек, не принесла.