Игорь Бузюков:

Борис Кротов

- Игорь Владимирович, как бы вы охарактеризовали основные проблемы строительной отрасли?

- Я бы сказал так. Главный вопрос для всех — это то, что препятствует тенденциям снижения стоимости жилья. Проблем несколько. Все они на поверхности. Непонятно, почему об этом так много говорят наверху, но никто их не обозначает четко. Это несовершенство законодательства в области строительства, не выстроенные земельные отношения, административные барьеры. Это монополизм на энергоресурсы и инженерную инфраструктуру. Это различного рода обременения. И, что очень актуально, отсутствие законодательной базы для того, чтобы ипотеку сделать реальным механизмом работы. Нет у нас ипотеки, несмотря на то что номинально она заявлена.

- В какой части, по вашему мнению, наиболее болезненно ощутимо несовершенство законодательства в области строительства?

- Действующее законодательство настолько усложняет процедуру обеспечения финансами строительства, что выстроенная ранее система застройщик — дольщик не работает. Закон о долевом участии в строительстве многоквартирных домов направлен на то, чтобы исключить долевое участие в строительстве вообще. Хотя схема была выгодна всем: застройщик получал прибыль от реализации своей основной деятельности, дольщик — от того, что в итоге приобретал жилье по себестоимости. Россиянам было выгоднее вкладывать деньги путем ежемесячного отчисления в течение 2-3 лет по ходу строительства, нежели через кредитные схемы с высоким банковским процентом и единоразовой выплатой 30 или 50%. Это своего рода накопление, люди застрахованы от инфляционных процессов. Однако государство почему-то посчитало, что рядовой гражданин настолько глуп и не защищен, что решило защитить его от всего, чего только можно. В результате по закону о защите прав потребителей с частными лицами застройщику работать невыгодно.

Эта система была разрушена. Теперь только при наличии полной разрешительной документации, проектов и т.д. можно заключать договор с дольщиками. В реальной жизни такого не бывает, потому что у нас из-за административных препятствий оформление, если от начала до конца делать, минимум 2 года займет на любой объект. Потом строительство 1,5 года, потом еще оформление бумаг. Схему разрушили, рассчитывая на появление ипотеки.

- Почему сегодня ипотека не работает?

- Что такое ипотека? Сначала вы заключаете договор со строительной организацией на строительство жилья. Банк проверяет все условия договора. Но не дает вам деньги в руки, а начинает финансировать строительство. И то, что появляется на стройплощадке, берет в залог. Это происходит в течение 2-3 лет, пока идет стройка, и потом 20 лет вы расплачиваетесь. То есть вы живете не в своем жилье, а в банковском до той поры, пока не выплатите. Это идеальная ипотека. У нас ипотеки нет. Почему? По идее, если строится частный дом, строительная компания должна эту землю купить.

Тогда банк может взять эту землю в залог. У нас аренда под строительство. Это уже несовместимое с ипотекой условие. Второе. Мы должны зарегистрировать любой кусок недвижимости. Но недострой регистрировать по закону нельзя. Ипотека в данных условиях работать не может. Раз так, то источником остаются только заемные средства. А с высокими банковскими процентами цены на жилье становятся запредельными. Оборотные средства были вынуты страной у всех предприятий в 91-92 гг. Следовательно, нужно в обязательном порядке совершенствовать законодательство. Ввести ипотеку и установить законодательно такие земельные отношения, когда землю можно будет купить. Земля должна продаваться. С торгов или как-то по-другому, неважно. Механизм — это вторично. Но я должен купить ее. И это должно быть залоговой базой.

И не надо требований, чтобы каждый этаж был зарегистрирован регпалатой. Это нереально.

Банк должен иметь возможность брать построенное в залог по мере строительства. Тогда будет ипотека.

- В чем заключаются административные препятствия на разных этапах строительства?

- Об этом все знают. Очень усложнилась процедура оформления земли. Два года вы оформляете разрешительную документацию. Полтора года строите, потом еще два года сдаете в эксплуатацию. Такого не должно быть, но чиновникам выгодна эта система, они ждут от нее дивиденды для себя. Я считаю, что разрешительная документация должна быть выдана в течение 3 месяцев. Процедура должна быть очень простой. Вы заявили о своем намерении строить — вам в течение двух недель дали ответ (либо положительный, либо отрицательный), с которым вы можете пойти в суд и получить там разрешение на строительство, если оснований для отказа недостаточно. А у нас ноги по плечи стопчешь, пока подпишешь кучу всяких разрешений, постановлений градостроительных советов, слушаний, согласований. Зачем это нужно строителю? Пусть бегают те, кто должен выдать документы. Я сдал заявку — дайте мне через 2 недели мотивированный ответ.

Чтобы это работало, в каждом городе, во всей стране должна быть строительная политика. Архитектура, мэрия должны заниматься развитием города. Почему у нас нет генплана развития города? Кто мешает сделать план развития инженерной инфраструктуры? Никто. Но не делают. Кто, как не город, должен взять на себя или поручить управляющей компании обустройство территории? Говорят, нет денег на финансирование. Да не надо денег из бюджета. Надо организовать. Строительные организации, если грамотно все распределить и комплексно все застраивать, с удовольствием примут участие в разработке этих направлений финансово. Обременение будет небольшое, и потом эти деньги к ним вернутся. Так было при социализме. Автозаводский район Тольятти с 1967 г. строился только по генплану. Поэтому теперь здесь уникальный современный город с широкими улицами, зелень, комфорт.

А сейчас началась точечная застройка. Здесь дом, там проехать нельзя. От этого надо уходить. Я полностью согласен со словами Александра Петровича Нефедова, вице-губернатора Самарской области, который совсем недавно в печати говорил именно о переходе от точечной застройки к комплексному освоению территорий. Только это сделает наши города красивыми, современными, удобными.

- Компании- поставщики энергоресурсов в итоге получают не только сети, которые можно эксплуатировать, но и конечного потребителя, которому можно диктовать тариф. Как на практике строятся отношения застройщиков с поставщиками энергоресурсов?

- Сегодня мы имеем дело с монополизмом на энергоресурсы. И это, как я уже сказал, одна из причин высокой себестоимости жилья. В чем это выражается? Строительные организации Самарской области, прежде чем получить техусловия, то есть точки подключения по объектам к отоплению, электричеству, обязаны заплатить Самараэнерго достаточно крупную сумму. 4,9 миллиона стоит один мегаватт. И это только за право подключиться!

Потом компания- поставщик ставит условия: чтобы подключиться, ты должен переложить трубы на таком-то участке, поставить трансформаторную будку или что-то еще. Хотя в тарифах инвестиционная составляющая на развитие есть. Это недопустимо. Вы же не платите за право войти в магазин, чтобы купить там что-то. Здесь вы платите. И затраты эти, естественно, включаются в себестоимость будущего жилья. То есть платят за все покупатели жилья.

Это монополия. И выбора у вас нет никакого. Вам больше пойти не к кому. И государство эти отношения никак не регулирует в законодательном порядке. Люди, стоящие у власти, чиновники, от которых это зависит, идут в политику, устанавливают нужные им законы и выкачивают деньги. С предприятий, строителей, в итоге с граждан России. Потому что все затраты, повторяю, ложатся в себестоимость.

Я уже не говорю об обременении. Тебе обязаны сделать разрешительную документацию. Но предлагают поучаствовать в каком-то проекте, профинансировать его. Это может быть ремонт административного здания, или посылка любительского балета за рубеж, или оплата бала мэра. Обременения могут достичь сумм в десятки миллионов рублей в общей сложности. И прозрачно намекают, что если ты не поучаствуешь, то можешь не получить ничего. Это злоупотребление служебным положением. Сознательно создаются такие условия, которые могут затянуть решение вашего вопроса до бесконечности, и оно потеряет всякий смысл. Скрытая форма взятки. По сути та же взятка. Все участвуют обычно. И эти затраты на себестоимость. И цены растут.

В итоге себестоимость строительства включает в себя затраты, никак не связанные со строительством, не меньше, чем на 50%. Вот он — огромный резерв. Если в законодательном порядке отменить и обременения, и волокиту с оформлением документов, создать ипотеку, ввести закон о покупке земли, запретить плату за лимиты и техусловия, тогда себестоимость упадет на 50%. И рыночные цены сдвинутся вниз.

- Резюмируем. Каковы же пути выхода из сложившейся на строительном рынке ситуации?

- Надо переходить к реальным делам.

Отменить плату за право подключения к источникам энергии. Потому что это монополизм. Есть у нас антимонопольный комитет, он должен это делать.

Отменить плату за техусловия. Есть в тарифе развитие — вот и развивайтесь. А моя задача — подключаться, брать электроэнергию и платить за нее по тарифам.

В области земельных отношений законодательно разрешить покупать землю. Создать механизм, объявить кадастровую цену и продавать. Может быть, через торги, это неважно.

В ипотеке законодательно разрешить банкам брать в залог недостроенные незарегистрированные этажи.

Никаких секретов тут нет. И эти 50% затрат мы просто уберем. Если мы действительно хотим снизить стоимость жилья и сделать его доступным для населения.

Обсудить на форуме