Владислав Арутюнян:

Татьяна Никонорова

- Владислав Семенович, несколько лет назад при реформировании системы управления жилищным фондом звучали мнения, что наделение полномочиями в сфере управления жилфондом нескольких разрозненных компаний трудно реализуемо в наших условиях и лучше оставить весь объем обязанностей и полномочий той структуре, которая уже давно существует -департаменту ЖКХ. Может быть, за последнее время произошла переоценка роли УК в отрасли ЖКХ?

- Когда в рамках реформирования ЖКХ трансформировалась роль УК, я еще тогда говорил о том, что необходимо решиться на такой шаг и передать сбор квартплаты, бухгалтерию, а также паспортную службу в УК, поскольку небольшая структура (по сравнению с целым департаментом), конечно, ближе и удобнее для населения. А главное, гораздо мобильнее. Это позволило бы нам эффективнее заниматься нашей основной деятельностью. Кстати, в Тольятти мы стали единственной вновь избранной УК, которая имеет в своем составе расчетно-кассовый центр и паспортную службу. Практика показывает, что для жителей это достаточно удобно. О критике роли УК могу сказать следующее (звучала она или нет, теперь уже не важно): УК доказали свою работоспособность. Кроме того, реформирование отрасли ЖКХ происходило не исходя из чьих-то пожеланий, а исходя из установок, продиктованных федеральным законодательством.

- В Тольятти УК-1 является крупнейшей управляющей компанией. Какой объем работ в настоящий момент выполняется вашей управляющей компанией? И какого принципа придерживаетесь при работе с населением?

- Сегодня у нас 165 домов в управлении. В принципе, мы уже чувствуем изменения, происходящие в сфере ЖКХ. Я имею в виду тот объем и качество работ, которые мы выполняли, скажем, 2-3 года назад и сейчас. У нас по договору с департаментом ЖКХ был тариф на содержание 9,2 р./кв.м, а сейчас мы при прямой работе с жильцами собираем около 10 р./кв.м. Это небольшая разница позволяет нам запланировать чуть больший объем работ, чем мы выполняли ранее. Практика показывает, что заключение договоров непосредственно с собственниками и отчет перед этими же собственниками гораздо эффективнее, нежели иные формы управления жилым фондом. Ежегодно управляющая организация обязана отчитываться перед собственниками в том, сколько денег мы собрали с населения и что на эти деньги было сделано в конкретном доме. Уже два года каждый собственник жилья может прийти к нам в расчетно-кассовый центр и получить информацию, сколько денег уже собрано на счету того дома, где он проживает. Естественно, жильцы могут самостоятельно распорядиться теми деньгами, которые уже есть на счету, и заказать именно те работы, которые они считают необходимыми. Если как таковых пожеланий нет, то средства расходуются на плановую деятельность.

- Если я вас правильно поняла, жильцы могут прийти к вам, выяснить сумму собранных средств и сказать: мы считаем необходимым провести у нас в доме следующие работы и в случае необходимости готовы доплатить за их выполнение.

- Да, именно так наша работа и построена. Однако то, о чем вы сейчас сказали, на практике не происходит, по крайней мере, пока не происходит. Это, наверное, второй этап реформы ЖКХ, это качественно иной подход собственников жилья в многоквартирных домах к своему имуществу.

Не следует забывать о том, что у нас на счету каждого дома пока собрано не так много средств, которые бы позволяли проводить какие-то масштабные работы. Порядка 75% средств, собираемых в качестве квартплаты, уходит поставщикам энергоресурсов, и только 25% остается на содержание жилищного фонда, причем туда входит уборка территории, вывоз мусора, текущий ремонт сетей, зарплата работникам управляющей компании, а также множество других расходных статей. Поэтому мы сознательно пошли на то, чтобы полностью раскрыть перед собственниками жилья информацию о том, сколько средств мы собрали и на что их потратили, чтобы впоследствии не было вопросов относительно того, что деньги уходят в неизвестном направлении. Однако до того момента, когда собственники жилья готовы вкладывать собственные средства в ремонт многоквартирного дома, мы еще не дошли.

- ЖКХ — отрасль принципиально важная, тем более что сейчас меняется подход к его финансированию. Раньше бюджеты разных уровней субсидировали расходы граждан на оплату услуг ЖКХ, впоследствии от такого подхода начали отказываться и граждане начали оплачивать свои расходы на 100%. Теперь федеральный центр в очередной раз заявляет о готовности про- извести инвестиции в отрасль ЖКХ, но только уже на определенные цели — на капитальный ремонт. Вместе с тем для того, чтобы рядовая тольяттинская семья увидела бюджетные деньги, им необходимо будет компенсировать 5% капитального ремонта в доме, а это порядка 15 тыс. р. с каждой квартиры. Вы упомянули, что на счетах ваших клиентов уже есть денежные средства. Тогда им, возможно, будет проще добиться привлечения средств федеральных?

- Да, действительно это так. Если какие-то дома, находящиеся в нашем управлении, попадут под действие федеральной программы капитального ремонта жилья, им будет гораздо проще изыскать те 5%, которые приходятся на долю расходов квартиросъемщиков (собственников), поскольку некоторые средства уже аккумулированы. Т.е. у жильцов появляется реальная возможность привлечь государственные инвестиции на собственную территорию. Если посмотреть Федеральный закон «О Фонде содействия реформированию ЖКХ», то там сказано, что федеральные средства пойдут только тем домам, которые определились с формой управления, и не важно, ТСЖ это будет либо управляющая компания.

По действующему в настоящий момент Жилищному кодексу (ЖК) общедолевой собственностью жильцов становятся места общего пользования, лестничные клетки, внутридомовые сети, подвальные и чердачные помещения. В результате у жильцов появляется возможность свои подвалы и чердаки сдавать в аренду (а это возможно и в принципе востребовано при соблюдении необходимых технических параметров), и даже, поскольку они владеют сетями, становиться субъектом тарифной политики.

Т.е. жильцы теперь могут зарабатывать на своем имуществе. Для того, чтобы данные перспективы стали реальностью, необходимо вовремя заниматься ремонтом и должным содержанием того, что по ЖК принадлежит жильцам. Для этого существуем мы, я имею в виду нашу управляющую компанию, и другие управляющие организации.

- В начале интервью мы говорили о том, что некая общегородская структура со всем объемом полномочий, присущих управляющей компании, со всем объемом работ все равно не справится. Может быть, лучше раздробить крупные УК на совсем небольшие, буквально на несколько домов?

- Слишком маленькая компания, например, ТСЖ на один дом или даже подъезд, достаточных оборотных средств никогда не наберет. Кроме того, контролировать работу огромного множества мелких компаний очень сложно, я бы сказал, невозможно. Получится, что в некоторых домах проблемы с ремонтом и содержанием будут решены, в других домах ничего, кроме проблем, не будет. Слишком большая УК тоже не является решением вопроса, т.к. теряется мобильность ее работы. Оптимальный размер и полномочия УК — несколько кварталов.

Кроме того, у мелких управляющих компаний нет возможности оптимизировать расход средств, собранных у жильцов. В ТСЖ большие объемы могут уходить только на то, чтобы содержать обслуживающий персонал. За счет того, что мы свои расходы можем оптимизировать, сокращаются расходы населения. Причем УК-1 функционирует достаточно стабильно. Об этом говорит хотя бы тот факт, что сейчас мы не нуждаемся в кредите.

- Кредитование на текущие расходы — практика довольно распространенная, даже в Тольятти. Предприятиями ЖКХ берутся кредиты на погашение долга перед поставщиками энергоресурсов, на ликвидацию аварийных ситуаций. Вы упомянули о том, что УК-1 кредитами не пользуется. Почему?

- Наша организационно-правовая форма — ОАО. При желании мы точно так же сможем получить кредит, как и любая другая организация, на общих условиях. Проблема заключается в том, что при этом нам необходимо будет выплачивать банку проценты, причем тот уровень рентабельности, который заложен в нашей деятельности, это не позволит. И проценты нам придется выплачивать за счет тех средств, которые были собраны с жильцов. Т.е. в конечном итоге заплатит все равно потребитель. По нашим расчетам, средств, которые мы начисляем собственникам и нанимателям жилья, вполне достаточно для того, чтобы заниматься плановой деятельностью. Это не значит, что при острой потребности мы не сможем взять кредит. Просто острой потребности пока нет. Вот и все.

- На что сейчас делается основной упор при выполнении работ по ремонту и содержанию жилого фонда?

- Основной объем работ, который сейчас выполняется, — это кровля, металлические двери, швы, стояки. Могу немного ошибиться, но итоги летнего сезона следующие: отремонтировано порядка 30 тыс. кв. м кровли, порядка 25 тыс. погонных метров швов. Изменили подход к ремонту. Если раньше кровлю домов ремонтировали точечно, то теперь полностью меняем кровлю на том подъезде, где наблюдаются проблемы. И на 4-5 лет об этих проблемах просто забываем.

До сих пор сталкиваемся с одним и тем же пожеланием жителей дома. Как правило, люди хотят видеть у себя в подъезде косметический ремонт, и настаивают на том, чтобы мы его сделали. Приходится каждый раз объяснять, что первоочередные задачи — это кровля, внутридомовые сети, стояки отопления. Иногда убеждаем в своей правоте, иногда нет. В любом случае все работы проводятся только после согласования с жильцами, и мы всегда предлагаем несколько вариантов того, что можно сделать и что реально сделать за счет тех средств, которые имеются в распоряжении жильцов.