Уход «крепкого хозяйственника»

Татьяна Никонорова

Дежавю

Сейчас мало кто будет отрицать тот факт, что правление мэра Тольятти Николая Уткина, всегда позиционировавшего себя как «крепкого хозяйственника» и «практика строительной отрасли», завершилось глубочайшим кризисом строительного сектора. Причем, как отмечали наблюдатели, кризис был не личностный, а скорее, системный, когда сразу ряд служб мэрии оказался фактически не способным выполнять свои обязанности. Это не замедлило сказаться на результатах. В 2006 г. ввод в эксплуатацию жилья составил порядка 30% от запланированного. Однако из сложившейся ситуации особых организационных выводов не было сделано, и в 2007 г. результаты были столь же неудовлетворительными: 27% от запланированного объема. Такие результаты позволили говорить даже не о пробуксовке, а о полном срыве реализации приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье — гражданам России» на территории Самарской обл. Следует отметить, что в 2007 г. Уткин уже фактически не исполнял обязанности градоначальника, однако произведенное им назначение на пост вице-мэра по строительству, архитектуре и земельным ресурсам Владимира Бондаренко оказалось для городского бизнес-сообщества знаковым — отрасль фактически встала. Причем проблемы с реализацией строительных проектов начались даже у тех застройщиков, которые всегда считались фаворитами администрации. Так, например, в 2007 г. мэрия Тольятти распространила сообщение о том, что по результатам произведенных проверок 13 фирм-застройщиков признаны недобросовестными (см. «Хронограф» №31 (196) от 10.09.07). Чуть позже было заявлено, что в Тольятти 85 объектов возводятся либо без получения соответствующего разрешения, либо с пакетом документов, который не соответствует требованиям действующего законодательства. В результате рассмотрение подобных дел заканчивалось судебными заседаниями, в которых застройщики принимали участие в качестве ответчиков. Эксперты «Хронографа» склонялись к версии, что появление такого количества «недобросовестных» заказчиков-застройщиков и «самостроев» отнюдь не объясняется исключительно «недобросовестностью» самих застройщиков. В большей степени это связано с тем, что происходит в муниципалитете, особенно в тех службах, которые отвечали за организацию и надзор за возведением нового жилья. Косвенно эту версию подтверждает и критика губернатора Самарской обл. Владимира Артякова. Тем более что после его визита в Тольятти в ноябре 2007 г. стены мэрии покинули вице-мэр по строительству, архитектуре и земельным ресурсам Владимир Бондаренко и руководитель Департамента строительства и архитектуры Алексей Карякин (см. «Хронограф» № 24 (207) от 12.11.07). Следует отметить, что это не единственный случай, когда муниципалитет становился объектом для критики со стороны представителей кабинета министров области. Так, например, министр управления финансами Павел Иванов во время одного из телевизионных эфиров напрямую возложил на муниципалитеты ответственность за то, что обустройство земельных участков инфраструктурой идет крайне низкими темпами.

Администрации Николая Уткина удалось добиться беспрецедентного показателя. Сегодня с момента выбора земельного участка под проектирование и строительство до ввода объекта в эксплуатацию проходит около 5 лет.

Получается, что большее количество временных затрат связано с необходимостью для застройщика привести пакет документов в соответствие с действующим законодательством. Данная проблема признавалась даже самими чиновниками мэрии. Однако реальных шагов для того, чтобы документооборот стал более оперативным, сделано не было. «Единое окно» по-прежнему остается не более чем устным заявлением.

Исходя из п. 3 ст. 46.2 Градостроительного кодекса подготовить проект планировки застроенной территории, включая проект межевания, постановку на кадастровый учет и другие документы, обязано лицо, заключившее договор с органом местного самоуправления. Действительно, возможность создания «единого окна» для застройщиков напрямую в Градостроительном кодексе не прописана, однако она ему прямо не противоречит. Самое главное в этом вопросе — прозрачность и готовность сторон сделать процесс максимально оперативным. В принципе, застройщики неоднократно выступали с предложением о создании «единого окна». Директор ООО ФСК «Стройэнерго» Сергей Лозин заявил корреспонденту «Хронографа»: «Я неоднократно обращался в мэрию с этим предложением. Понятное дело, что при формировании пакета документов я сам не бегаю по инстанциям, это делает какой-то мой клерк, однако не следует забывать, что и в мэрии находятся люди, которые знают законодательство не хуже, но возможностей создать безупречный с точки зрения законодательства пакет документов у них неизмеримо больше». Отсутствие «единого окна» для застройщиков при желании можно объяснить чем угодно. Однако факт остается фактом: шага, который бы существенно ускорил темпы строительства и введения в эксплуатацию жилья, администрацией Уткина сделано не было.

Генеральные ошибки

Государственная дума приняла ГК 22 декабря 2004 г. 1 марта 2007 г. он вступил в силу. За этот промежуточный отрезок времени правительство РФ уполномочило муниципалитеты подготовиться к тому, чтобы с момента вступления в силу нового закона города могли начать жить и строить в соответствии с его положениями. Тогда же, в 2004 г., ТГД был утвержден генплан развития Тольятти, рассчитанный на период с 2004 по 2015 гг. По кодексу генеральный план развития основывается на анализе состояния городской территории, проблем и направлений развития, предусматривает варианты решения задач территориального развития, включает перечень конкретных мероприятий по территориальному планированию, а также определяет этапы реализации этих мероприятий. Кроме того, кодексом предусматривается еще и план реализации генерального плана развития города, включающий финансово-экономическое обоснование. Все мероприятия по этому плану тоже должна выполнять мэрия через Департамент по строительству и архитектуре. Видимо, подготовка к 1 марта 2007 г. и должна была состоять в разработке механизмов, направленных на оптимальное упрощение отношений между строительным бизнесом и администрацией. Однако 2007г. запомнился городскому сообществу как год масштабного кризиса в строительной отрасли.

Так или иначе вся чиновничья верхушка, отвечающая за строительную отрасль, по разным причинам оказалась отстраненной от выполнения своих прямых обязанностей (см. «Хронограф» № 48 (213) от 17.12.07).

В принципе, даже принятый генплан развития города не стал для застройщиков гарантией реализации их проектов. Тем более что его принятие точно так же не было безболезненным для застройщиков. К примеру, в 2005 г. мэрия инициировала в думе исключение схемы регламентного зонирования из генплана. Таким образом, хотели узаконить 118 спорных объектов недвижимости. Но вопрос рассматривался практически в последний день полномочий депутатов 3-го созыва, и документ, учитывающий глобальные перспективы развития города до 2015 г., утверждался в спешке. Суд с областной прокуратурой, протестующей против незаконности поправок к генплану, был проигран мэрией. В результате в подвешенном состоянии оказались десятки уже построенных объектов, включить которые в генплан было невозможно. Ущерб собственникам сравнивали тогда с городским бюджетом. Тольятти грозили банкротство и ввод внешнего управления. Сложно представить, чтобы мэр-строитель мог допустить такое. Однако факт остается фактом.

В итоге у Тольятти появился генеральный план, не подкрепленный земельными ресурсами. Дело в том, что к 2004 г. собственники земли за Московским проспектом и ул. Льва Толстого — ООО «Новая Земля» и СХ ЗАО «Россия» уже включились в арбитражные процессы по отстаиванию своих интересов. Следует отметить, что только СХ ЗАО «Россия» оценило ущерб от действий управления земельных ресурсов мэрии, руководимого Натальей Немых, в 151 млн. р. Таким образом, основной градостроительный документ города до сих пор является нежизнеспособным.

Первая трудность, с которой сталкиваются строители, — получение информации о соответствии заявленного ими проекта градостроительному плану. Подготовка и утверждение градостроительного плана и предоставление земельного участка должны осуществляться в течение 30 дней после подачи заявки физического или юридического лица.

Механизм предоставления информации о соответствии проекта плану не отлажен, сроки не соблюдаются. А ведь градостроительные планы входят как одна из составляющих в генплан. Так же, как и проекты планировки и межевания территории. То есть они должны подготавливаться заранее. На это должны быть заложены средства в бюджете, назначены ответственные и сроки исполнения. Застройщики отмечают, что такая работа в мэрии практически не велась. По крайней мере, ее результаты далеки от желаемых.

Новые надежды

Как и восемь лет назад, строители рассчитывают на то, что команда нового мэра сможет более эффективно решать проблемы в строительной отрасли. Очевидно, застройщики сами определили для себя те пункты, реализации которых в отношении с муниципалитетом им бы хотелось добиться.

Так, например, генеральный директор ЗАО «Тольяттистройзаказчик» Владимир Гусев сформулировал свои пожелания следующим образом: «Это должны быть нормальные управленцы по внедрению инвестиций в г. Тольятти.

В хорошем смысле лоббировать и привлекать инвестиции, а не усложнять механизмы реализации инвестиционных программ. Сюда входит целый рад вопросов: выделение земли, разработка разрешительной документации, экспертиза документации. То есть упрощать условия инвестиции, создавать новый имидж города».