Как уже писал «Хронограф» в предыдущих номерах, благодаря интервью специалистов коллегии адвокатов «Летал» удалось определить круг правовых тем, вызывающих интерес у читателей. Бесспорно, одной из основных в этом списке является проблема обманутых дольщиков. Однозначно ситуация, сложившаяся в долевом строительстве в нашей стране, вызывает ряд именно системных вопросов. Свести их можно к проблеме гарантий от материальных потерь как для участников долевого строительства, так и для самого застройщика. Как нужно выстраивать отношения в этих случаях, какие документы позволят не потерять вложенные средства, какая сложилась судебная практика в этой области — об этом в интервью «Хронографу» рассказал адвокат КА «Легал» Михаил ЗАХАРОВ.
- Михаил Владимирович, участие в долевом строительстве в России является достаточно рискованным предприятием. Как правило, дольщик оказывается незащищенной стороной при возникновении проблем у застройщика. В чем причина такой ситуации в этом секторе бизнеса? - Очень часто у нас сами дольщики, можно сказать, рады обманываться. Т.е. они, зная, что есть такая форма, как договор долевого участия, соглашаются с предложением застройщика выстраивать отношения по другой форме. Тем самым они уже изначально закладывают мину под свое дальнейшее благополучие. Основных причин таких отношений две. Первая состоит в том, что сам застройщик зачастую не имеет на руках полного пакета разрешительной документации, дающего право привлекать средства дольщиков. Вторая кроется в банальном недостатке грамотности населения. Люди часто попадаются на внешнюю атрибутику компании-застройщика. Хороший офис, планы и графики на стенах... И люди не задаются вопросом, почему им предлагают участвовать в отношениях, например, путем покупки векселя, или предоставления займа, или заключения предварительного договора. Но никак не путем договора долевого участия в строительстве, зарегистрированного Территориальным управлением Росреестра. Возможно, дольщика привлекает более низкая цена или непосредственно предлагаемый объект. Сложно сказать. Но такие участники зачастую даже закрывают глаза на тот факт, что договор они заключают с одним лицом, а застройщиком является совсем другой субъект. Я молчу о тех случаях, когда передают наличные деньги, никак не фиксируя данный факт. Высокая распространенность различных схем и вариантов обхода ФЗ №214 порождает еще одну проблему. В такой ситуации добросовестным застройщикам непросто конкурировать с недобросовестными участниками рынка. Подчас бывает тяжело даже просто заинтересовать дольщиков вступить с ними в договорные отношения. - Тем не менее отношения дольщика и застройщика регулируются договором. Количество вариантов договорных отношении, предлагаемых застройщиками, судя по всему, стремится к бесконечности. Что должен видеть дольщик в качестве предложения добросовестного застройщика? - Организация имеет право привлекать средства дольщиков только при наличии полного пакета разрешительной документации и оформлении прав на земельный участок, на котором будет возводиться объект. Порядок получения разрешительной документации установлен Градостроительным кодексом, порядок получения права на землю — Земельным. Только при наличии этого дольщику имеет смысл вступать в отношения с застройщиком. - С кем вступать в отношения в данном случае? - С тем юрлицом, на которое оформлены данные документы. Я бы даже не поленился на месте такого дольщика сверить ИНН и ОГРН лица, которое там указано. Дело в том, что сегодня можно регистрировать организации с идентичными названиями, поэтому сверять надо, чтобы не быть потом введенным в заблуждение. |  | 
Убедившись в том, что данная организация имеет право привлекать средства дольщиков, можно переходить к редакции самого договора. Желательно, чтобы в договоре не было указано ничего сверх того, что предусматривает ФЗ №214 и ГК РФ, для исключения путаницы и разночтения условий договора. В первую очередь следует обратить внимание, как определяется предмет договора. Дольщик должен принимать долевое участие в строительстве конкретного дома. По итогам этого строительства дольщику должна быть предоставлена конкретная квартира со строительным номером. Этот строительный номер указан в проектной документации, которая, как мы уже говорили, должна быть оформлена в установленном порядке. Соответственно обязанность дольщика — внести оговоренную договором сумму и по исполнению договора принять квартиру по акту приема-передачи с последующей регистрацией права в том же Росреестре. Следует выделить острые моменты данных взаимоотношений. Острых моментов два. Это срок строительства и цена. Оба этих пункта являются существенными условиями договора. - Если мы говорим о существенных условиях, то дольщику следует определить эти условия на старте взаимоотношений. Если застройщик не может сдать объект в срок, то именно он является стороной, не выполнившей существенное условие. Таким образом, продолжение договорных отношений будет определяться в результате переговоров и заключения дополнительного соглашения? - Договором могут быть предусмотрены варианты продления срока, механизмы заключения дополнительного соглашения, но в любом случае изначально в договоре срок должен быть фиксированным. И вопросы о его изменении должны решаться сторонами путем переговоров. Если в договоре предусмотрена возможность увеличения срока вплоть до бесконечности, то с таким договором нужно быть предельно осторожным. Но, как правило, срок всегда указывается фиксированный и с запасом для застройщика. Ведь помимо того, что застройщик достигает соглашения с дольщиком, он еще должен регистрировать эти изменения в Росреестре. Я сразу отмечу, что Росреестр будет проверять редакцию данного договора и его соответствие требованиям законодательства. Второй острый момент — цена. Типичным поводом для увеличения цены квартиры является увеличение площади. Нередко застройщик предлагает дольщику выкупить квартиру площадью, например, 54 кв. м вместо обговоренных первоначально 50. Это становится возможным, когда в договоре присутствует пункт, оговаривающий, что окончательная цена квартиры определяется из фактической площади и цены квадратного метра. Однако самая важная проблема никак не связана с редакцией договора — это когда объекты не достраиваются. Именно этот фактор плодит обманутых дольщиков по всей стране. - Представим себе случай, что у застройщика, имеющего полный пакет документации, например, по инициативе ОМС происходит изменение ряда параметров в разрешении на строительство. Застройщик оказывается втянутым в новые процедуры согласования. При этом допустим, что 40% квартир в доме уже проданы. Что в этом случае грозит дольщикам и как им выйти из такой ситуации? - Есть две разновидности проблемы. Первая, когда у дольщика нет ни самого объекта, ни оформленного права владения им. Второй вариант, когда объект построен и в нем можно жить, но нет регистрации прав на данную квартиру. | | Во втором случае гораздо легче разрешить ситуацию. Я знаю массу примеров, когда каждый из дольщиков шел с договором в районный суд, признавал право на квартиру, с решением суда отправлялся в управление Росреестра и регистрировал право. Если есть договор, документы об оплате, квартира не продана два раза, суды идут навстречу дольщикам. Не исключен и путь банкротства застройщика. Здесь следует отметить, что до 2011 г. никаких специальных правил по банкротству застройщиков у нас не существовало. Объект включался в конкурсную массу. При этом обнаруживались многочисленные кредиторы, очень часто фигурировали компании, так или иначе аффилированные застройщику. С июля 2011 г. в ФЗ «О банкротстве» были внесены отдельные положения, которые предусматривали защиту прав и интересов дольщиков при процедуре банкротства. Договоры о долевом участии в строительстве позволяли им претендовать на квартиры, на которые были заключены договоры. Теперь эти квартиры в конкурсную массу не включаются. Таким образом, дольщики признаются кредиторами, по статусу очень близкими к залоговым кредиторам, и могут получить свои квартиры по результатам процедуры банкротства. Однако есть важное условие: если имеется возможность завершить строительство до конца. И вот как решать проблему достройки объекта, закон однозначного ответа не дает. - Насколько правовая экспертиза имеющегося у застройщика пакета разрешительной документации способна гарантировать благоприятное развитие событий при строительстве объекта? - Безусловно, нельзя экономить на экспертизе. Ни в коем случае в документации не должно быть разночтений. Ни в коем случае нельзя допускать, чтобы в одном документе указывался пятиэтажный дом, а в другом — восьмиэтажный, где-то речь шла о жилом доме, а где-то — о складском помещении. Цена экспертизы несопоставима с потерями, которые может понести дольщик. - Среди застройщиков существует мнение, что цикл подготовки разрешительной документации соизмерим с циклом строительства. Поэтому разумнее строить самозахватом, а потом суд все равно признает объект законным, а регистрирующий орган зарегистрирует... - Действительно, было время, когда права на самовольную постройку в судебном порядке было оформлять достаточно просто. Особенно если у лица были права на земельный участок (собственность или бессрочное пользование). С недавнего времени суды крайне неохотно идут на признание прав на самовольную постройку. В 2010 г. Высший арбитражный суд выпустил информационное письмо №143, где указал, что на эти требования не распространяется исковая давность. Иначе говоря, независимо от срока давности, собственник земельного участка может выступить с требованием сноса самовольной постройки. По сути, сейчас претендовать на решение в свою пользу может только собственник земельного участка. - Некоторые застройщики считают, что выгоднее не оформлять права на участок и на постройку объекта самим, а покупать их у компаний, не справившихся со строительством. Насколько эффективен этот принцип? - Как правило, пакеты выкупаются у фирм-банкротов по выгодной цене. Поэтому нет никакой гарантии, что кто-то из кредиторов обанкротившегося застройщика не предъявит свои претензии на участок уже новому застройщику. Особенно если учесть, что у нового застройщика участок претерпел значительные улучшения. |
