Иссякающий источник

Сейдамет Абреков

Латифундисты из АВК

Если ознакомиться с интернет-сайтом Арбитражного суда Самарской обл., то можно обнаружить как минимум четыре спора между тольяттинской мэрией и АВК, предметом которых являются земельные отношения. Очень важно обратить внимание на временные промежутки, в течении которых заявления, создавшие повод для возбуждения этих дел, поступали в суд. Первое было подано в суд 7 мая 2014 г., по нему было возбуждено дело №А55-10218/2014. Дело №А55-11881/2014 возбуждено по заявлению, поступившему 28 мая 2014 г., дело №А55-18710/2014 — по заявлению от 7 августа2014 г., дело №А55-21521/2014 — по заявлению от 5 сентября 2014 г. О том, в чем особенность именно такого хода событий, несколько ниже. Пока же следует обозначить предметы споров.

Из определения от 26 января по делу №А55-21521/2014 (заявление от 5 сентября) удалось узнать, что АВК обратилось в суд с просьбой «признать незаконным отказ мэрии г. о. Тольятти от 30 мая 2014 г. исходящий номер 4114/5.2 в предоставлении в собственность земельных участков соответственно: с кадастровым номером (КН) 63:09:0102160:6 с местоположением (адрес): ...ул. Борковская, 21, площадью 10335 кв. м, с КН 63:09:0102160:7 с местоположением (адрес): ...ул. Борковская, 23, площадью 10405 кв. м; обязать мэрию г. о. Тольятти устранить допущенные нарушения прав и законных интересов ООО «АВК», путем направления... проектов договоров купли-продажи указанных выше земельных участков по льготной цене в пределах размера 2,5% от их кадастровой стоимости». Судя по всему, по указанным в судебном определении адресам находятся производственные объекты АВК.

Участки, ставшие предметом этого спора, по площади одни из самых небольших (примерно по 1 га каждый), относительно которых озаботились в АВК. Кадастровая цена участка с КН 63:09:0102160:6 -чуть более 8,28 млн р., участка с КН 63:09:0102160:7 — чуть более 8,33 млн р. Т. е. кадастровая цена обоих участков — около 16,6 млн р. Соответственно, цена в 2,5%, на которой настаивают в АВК, составляет всего около 415 тыс. р. И это за участки площадью более 2 га! Таким образом, если г. Тольятти придется продать данные участки по цене АВК, получается, городской бюджет недосчитается 16,2 млн р. По поводу этих участков мэр г. о. Тольятти Сергей Андреев в ответе на запрос «Хронографа» сообщил: «5 мая 2014 г. ООО «АВК» обратилось в мэрию г. о. Тольятти с заявлениями о предоставлении земельных участков, расположенных по ул. Борковской, 21, Борковской, 23, Автозаводского р-на г. Тольятти на праве собственности по цене в размере 2,5% от кадастровой стоимости земельных участков. По данным об ращениям 29 мая 2014 г. отказано в выкупе указанных земельных

участков по льготной цене в связи с отсутствием оснований. В настоящее время вышеуказанные участки не оформлены в установленном законом порядке в собственность ООО «АВК».

При этом в других судебных процессах с участием этой компании и мэрии Тольятти речь идет о гораздо больших по площади территориях. Т. е. и потери для городского бюджета будут серьезнее.

По советам Аветисяна

По делу №А55-11881 /2014 (заявление от 28 мая) решение было изготовлено уже 5 сентября 2014 г. В рамках процесса мэрия Тольятти хотела взыскать с АВК чуть более 1,1 млн р. Речь шла о задолженности по арендной плате за период с 31 августа 2012 г. по 31 марта 2014 г. «На основании распоряжения мэра г.о. Тольятти от 29 мая 2002 г. №2351-р между (арендодатель) и ОАО «АВТОВАЗ» (арендатор) заключен договор №560 от 1 октября 2002 г. аренды земельного участка площадью 648696 кв. м (почти 65 га. –Прим. ред.), с КН 63:09:0202002:002, расположенного по адресу: Комсомольский р-н, западнее с. Васильевка, на 11 месяцев с 29 мая 2002 г. по 28 апреля 2003 г. для дальнейшей эксплуатации очистных сооружений», — говорилось в решении суда.

ООО «АВК» было образовано в ноябре 2011 г. В это юридическое лицо были переданы системы водозабора, водоводов и канализационных сетей и очистных сооружений, которые ранее находились в ведении специализированных цехов ОАО «АВТОВАЗ», в т. ч. и очистные сооружения в с. Васильевка. Уже после создания ООО «АВК», а именно 13 декабря 2012 г.,

Федеральная антимонопольная служба (ФАС) раскрыла информацию об удовлетворении ходатайства ГК «Ростехнологии» о приобретении 100% долей в уставном капитале ООО «АВК». Сегодня АВК продолжает находиться в собственности ГК «Ростехнологии», а значит, действиями этой компании, а также формированием руководящего состава занимаются люди из Ростехнологии. Есть основания полагать, что политику данной Государственной корпорации относительно таких организаций, как АВК, скорее всего, определяет советник генерального директора ГК «Ростехнологии» Сергея Чемезова Владимир Аветисян. Тема ресурсоснабжения и энергетики ему прекрасно знакома. Так или иначе, 5 сентября 2014 г. мэрии Тольятти во взыскании 1,1 млн р. за аренду земельного участка, используемого под очистные сооружения, в с. Васильевка было отказано. 27 ноября апелляционная инстанция оставила это решение в силе.

Но на этом споры АВК и тольяттинского муниципалитета не закончились. 29 сентября 2014 г. было вынесено решение по делу №А55-10218/2014 (заявление от 7 мая). В ходе этого дела происходило решение конфликта по поводу другой территории, также расположенной в промкомзоне ВАЗа: «ООО «АВК» обратилось с иском в Арбитражный суд Самарской обл. к мэрии г. о. Тольятти, просит урегулировать разногласия, просит п. 2.1 договора №452 купли-продажи земельного участка с КН 63:09:0102156:525, с местоположением (адрес): ...ул. Северная, 46, строение 1, площадью 453731 кв. м (примерно 45 га. –Прим. ред.) принять в следующей редакции: ...цена земельного участка устанавливается в размере 2,5% кадастровой стоимости земельного участка и составляет 6,42 млн р.». На этом участке, как выяснилось из решения суда, располагаются такие объекты АВК, как: насосная станция дождевых и пр. стоков, пруд условно чистых стоков, пруд загрязненных стоков и шламонакопитель. И в этом случае мэрия Тольятти настаивала на выкупе участка по полной кадастровой стоимости, т. е. за 256,8 млн р.

Показательно, что этот иск АВК к мэрии Тольятти был удовлетворен, т. е. в договор купли-продажи должен быть включен пункт о том, что выкупная цена — около 6,42, а не 256,8 млн р. В этом случае город рискует не получить от реализации участка 250 млн р. 16 декабря, после рассмотрения апелляционной жалобы мэрии Тольятти, решение суда первой инстанции было оставлено в силе. Это позволяет полагать о том, что, как и в случае с делом №А55-21521/2014, решения будут приняты, возможно, также в пользу АВК. Хотя, как сообщил мэр Тольятти Сергей Андреев, мэрия намерена обжаловать данное решение в кассационной инстанции.

Также он указал, что изначально по участку, расположенному по адресу: ул. Северная, 46, строение 1, «договором купли-продажи была установлена выкупная стоимость земельного участка в размере 30% от кадастровой стоимости (190 млн р.)».

Параллельно делу №А55-21521/2014 (о цене участков по ул. Борковской, 21 и 23) развивается процесс №А55-18710/2014 (заявление от 7 августа). Этот процесс был приостановлен до вступления в законную силу решения по делу №А55-11881 /2014, речь в котором шла о задолженности по аренде участка площадью около 65 га, используемого под очистные сооружения в с. Васильевка. В рамках дела №А55-18710/2014 АВК пытается обязать мэрию Тольятти заключить дополнительное соглашение к договору аренды этого земельного участка № 560 от 1 октября 2002 г. Таким образом, стоит ожидать, что в ближайшем будущем АВК проявит инициативу выкупить по льготной цене участок в с. Васильевка площадью около 65 га, кадастровая цена которого должна составлять примерно 520 млн р. Соответственно, 2,5% от этой суммы -13 млн р. Т. е. разница между полной кадастровой ценой, по которой Тольятти может продать эту землю, и ценой, о которой думают в АВК, — около 507 млн р.! При этом Сергей Андреев пояснил, что «заявления о предоставлении на праве собственности земельного участка, расположенного западнее с. Васильевка Комсомольского р-на г. Тольятти, от ООО «АВК» в мэрию г. о. Тольятти не поступало». Что же касается аренды участка в Васильевке, то Сергей Андреев дал такие пояснения: «В случае изменения показателей и внесения соответствующих изменений в нормативные правовые акты, регулирующие порядок определения арендной платы, производится перерасчет арендой платы по всем договорам аренды, в т. ч. заключенным с ООО «АВК». Касательно задолженности АВК по аренде Сергей Андреев сообщил, что мэрия намерена обжаловать решение по делу №А55-11881 /2014 и постановление апелляционной инстанции по этому же делу в кассации.

Под присмотром Тарасова

Вероятность того, что требование к выкупу земли в Васильевке может быть заявлено со стороны АВК в суд, очень высока. Почему? Здесь как раз и стоит напомнить о датах, когда были поданы прошлые заявления.

Напомним еще раз эту хронологию: по делу №А55-10218/2014 заявление было подано 7 мая 2014 г., по делу №А55-11881/2014 — 28 мая 2014 г., по делу №А55-18710/2014 — 7 августа 2014 г., по делу №А55-21521/2014 — 5 сентября 2014 г. Почему не раньше? Дело все, видимо, в том, что в 2012 г. на руководящих постах в мэрии Тольятти появилась и усилилась группа лиц, умеющих прислушиваться к мнению Владимира Аветисяна, советника генерального директора ГК «Ростехнологии» Сергея Чемезова. А ведь именно Ростехнологии владеют ООО «АВК». При этом неформальным лидером группы зависимых от мнения Аветисяна чиновников мэрии Тольятти считался руководитель аппарата мэрии Александр Тарасов. Его правой рукой принято было считать руководителя правового департамента Александра Бандарова. Видимо, пока Тарасов, Бандаров и их команда еще присутствовали в мэрии, у АВК были определенные гарантии, что земельные участки будут оформлены без проблем. Но в отношении Александра Бандарова было возбуждено уголовное дело. Сегодня он вынужден скрываться от следствия. Александр Тарасов также еще в 2014 г. официально покинул мэрию Тольятти. Те, кто пришел к ним на замену, очевидно, особых чувств к АВК не испытывали. Это, собственно, и заставляет подумать о том, что проблемы с получением прав на земельные участки у АВК только начинаются.

Тогда как ранее, в бытность Тарасова и Бандарова, у АВК наверняка и вовсе не возникало идеи о выкупе земли. Зачем это нужно было делать? Ведь территория и так использовалась компанией за весьма невысокую арендную плату. Такие, как Тарасов и Бандаров, могли обеспечивать прекрасное административное прикрытие от того, что договоры аренды кто-то начнет пересматривать в сторону увеличения арендной платы. Однако 3 февраля 2015 г. в своем ответе «Хронографу» Сергей Андреев дал пояснения тому, что влияет на расчет арендных ставок (см. комментарий). Хотя с другой стороны, это вряд ли может полностью исключать возможность субъективного подхода при расчете ставок в отношении того или иного объекта.

Если бы АВК хотело выкупить участки по льготной цене, то это нужно было успеть сделать до конца 2012 г. Но АВК, как показала практика, этим правом не воспользовалось. Опять же, почему? Наверное, потому, что владение землей на праве собственности приводит к необходимости оплачивать налог на землю. Видимо, арендная плата, по версии АВК, могла быть много ниже, чем налог.

Но отставка Тарасова и его команды, похоже, изменила планы АВК. Ведь возникла угроза повышения арендной ставки. Ну и в АВК наверняка решили все-таки выкупить землю. Однако из-за подобной позиции компании, которую можно назвать монополистом на рынке Тольятти в области водоснабжения и водоотведения, бюджет Тольятти рискует потерять весьма существенную сумму. Только по тем участкам, о которых стало известно из судебных дел, около 783 млн р.! Именно такую цифру можно получить путем вычитания от полной кадастровой стоимости спорных участков льготной цены в 2,5%. На этом фоне особо цинично выглядят попытки все того же АВК взыскать с мэрии Тольятти задолженность в 20 тыс. р. за свои услуги.

"Хронограф" будет следить за развитием событий.

Комментарии

Сергей АНДРЕЕВ, мэр г. о. Тольятти

- Мэрия г.о. Тольятти не планировала поступление в бюджет г. о. Тольятти денежных средств от продажи земельных участков в пользу ООО «АВК» в размере их кадастровой стоимости... Расчет арендной платы по договорам аренды, заключенным с мэрией г. о. Тольятти, производится в соответствии с Порядком определения размера арендной платы, условий и сроков ее внесения за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся на территории Самарской обл., утвержденным постановлением правительства Самарской обл. от 6 августа 2008 г. №308. Показатели, применяемые в формуле расчета арендной платы (кадастровая оценка, коэффициент категории арендатора, коэффициент инфляции), утверждаются постановлением правительства Самарской обл. Решением Думы г.о. Тольятти утверждаются коэффициенты вида использования, приближенности земельного участка к культурно-административному центру, проценты.

Андрей ЮРЧЕНКОВ, генеральный директор ООО «Автоград-Водоканал»

- В своих действиях по оформлению прав на земельные участки ООО «АВК» руководствуется нормами действующего законодательства, в т. ч. правом на льготную выкупную стоимость, предусмотренную Федеральным законом от 25 октября 2001 г. №137-Ф3 «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации». Вся информация, подтверждающая обоснованность и правомерность действий, содержится на официальном сайте арбитражного суда... в связи с чем предлагаем следить за ходом судебных разбирательств.