Доля неизвестного риелтора

ИА «Центр-Инфо»

На старте распродажи

6 октября Единая информационная система (ЕИС) в сфере закупок известила об аукционе в электронной форме №32312834033 за право получить заказ на «Оказание комплекса услуг, направленных на привлечение покупателей и осуществление реализации объектов, расположенных на территории Самарской обл.». В переводе с номенклатурного языка на человеческий это означает, что объявлены поиски риелтора. Заказчиком риелторских услуг выступила ППК «ФРТ». Она готова заплатить 78,35 млн р.

Из технического задания можно узнать, что предполагается продажа жилых и нежилых помещений, в т.ч. коммерческой недвижимости, машино-мест, объектов долевого строительства (кроме земельных участков). Правообладателем запланированных к реализации объектов выступает ППК «ФРТ».

ППК «ФРТ» работает по двум схемам. Если строительство объекта завершено более чем на 80%, то дом достроят на средства, привлеченные Фондом, а люди получат квартиры. Если менее 80%, то объект отходит в собственность Фонда, а дольщикам выплачивают компенсации. На двух МКД в Самаре и одном в Тольятти Фонд работал по первой схеме.

В Тольятти этот МКД расположен в Комсомольском р-не. В техническом задании к аукциону его адрес описан так: «Юго-восточнее пересечения ул. Коммунистической и ул. Матросова». В реальности это один из самых известных долгостроев Тольятти последнего десятилетия. Возведением этого МКД занималось наплодившее обманутых дольщиков ООО «Сентябрь-два». В тольяттинском МКД Фонд планирует продать 44 объекта общей площадью 3 724,37 кв. м.

В Самаре на реализацию Фонд планирует выставить помещения в МКД, который расположен в Кировском р-не. Его адрес в конкурсной документации — «Московское ш., 18-й км, д. 2, секции 2.1, 2.2, 3.1, 3.2, 3.3». Там планируется сбыть 302 объекта площадью 14 400,23 кв. м. Второй самарский МКД расположен на пересечении ул. Советской и Черемшанской. В нем Фонд готов выставить на продажу 96 объектов общей площадью 6533,30 кв. м. В отличие от тольяттинского МКД, строительство самарских до сих пор не завершено. Дома обещают сдать в IV кв. 2023 г. Пока же у них нет даже официального адреса с индексом.

Итого: 442 объекта недвижимости общей площадью 24 657 кв. м.

Уголовное строительство

Стройка на Московском ш., 18-й км началась в 2013 г. Возведением занималось ООО «СК на Московском». Т. н. второй пусковой комплекс (17-этажный МКД) с общей стоимостью строительства 740,9 млн р. должен был быть готов к III кв-лу 2019 г. В момент начала строительства учредителями ООО «СК на Московском» были Николай Галкин (51%, занимал должность директора компании в 2008-2012 гг.) и Владимир Загреков (49%). В январе 2019 г. следственная часть (СЧ) главного следственного управления (ГСУ) ГУ МВД России по Самарской обл. возбудила уголовное дело по факту хищения денежных средств дольщиков ООО «СК на Московском». 27 мая 2020 г. ООО «СК на Московском» было признано банкротом, стартовало конкурсное производство.

На данный момент конкурсный управляющий ООО «СК на Московском» Оксана Николаева объявила тендер №249377085, который включает в себя право требования субсидиарной ответственности лиц, причастных к управлению ООО «СК на Московском». Должниками признаны Сергей Усачев, Сергей Семенихин, Олег Харизин и Владимир Загреков. Все они были владельцами или директорами компании. Подача заявок завершается 5 ноября 2023 г. Сумма лота составляет 295,43 млн р.

Одновременно в Ленинском райсуде г. Самары под председательством судьи Ольги Гороховик продолжается процесс по обвинению Владимира Загрекова и Сергея Усачева в мошенничестве в особо крупном размере. В деле 486 пострадавших. Общий ущерб от действий подсудимых оценивается в 660 млн р. Подсудимым может грозить до десяти лет лишения свободы и штраф.

На данный момент, согласно паспорту объекта на Московском ш., 18-й км, заказчиком стройки является НКО «Самарский региональный фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства» (СРФЗПГ-УДС).

В роли технического заказчика выступает ООО «Технический заказчик Фонда защиты прав граждан — участников долевого строительства». Генеральным подрядчиком стройки назначено ООО «Новострой».

ООО «Новострой» было зарегистрировано в марте 2007 г. в Волжском р-не. Основным видом деятельности компании при регистрации было заявлено строительство жилых и нежилых зданий. На данный момент уставный капитал ООО «Новострой» составляет 500 тыс. р. С 2020 г. генеральным директором ООО «Новострой» записан Андрей Смирных, единственным владельцем – Николай Габдрахманов. Выручка ООО «Новострой» в 2022 г. составила 2 млрд р., чистая прибыль — 120,8 млн р. Любопытно, что с момента создания ООО «Новострой» в марте 2007 г. по ноябрь 2017 г. учредителем компании выступал Павел Азаров, племянник губернатора Самарской обл. Дмитрия Азарова. На официальном сайте ООО «Новострой» сообщается: «Основным направлением деятельности являются строительно-монтажные и проектно-изыскательские работы в области электроснабжения, подвода инженерных сетей, монтажа электрических сетей».

Что касается состояния второго проблемного самарского МКД на перекрестке ул. Советской / ул. Черемшанской, то он так же находится в процессе строительства. Возведение этого МКД началось в 2008 г. Через два года стройка была приостановлена. К процессу было причастно скандально известное ООО «Горос».

30 декабря 2020 г. наблюдательный совет НКО «СРФЗПГ-УДС» принял решение о восстановлении прав граждан путем завершения строительства этого проблемного объекта. 20 февраля 2021 г. с НКО «СРФЗПГ-УДС» было подписано соглашение о финансировании мероприятий по завершению строительства объектов ООО «Горос». В том же году в ответе на редакционный запрос Областного аналитического еженедельника (ОАЕ) «Хронограф» по этому поводу было отмечено: «Работы по дострою указанного дома по адресу: г. Самара, ул. Советская / ул. Черемшанская, блок секции 1-6, ведет региональный фонд Самарской обл. (НКО «СРФЗПГ-УДС». – Прим. ред.). Плановый срок ввода — IV кв-л 2023 г. Квартиры в доме получат 393 пострадавших гражданина. Их права будут восстановлены».

Между тем бывший учредитель ООО «Горос» Павел Постоловский на данный момент является ответчиком по арбитражному делу №А55-6334/2023, в рамках которого ППК «ФРТ» требует взыскать с него 440,9 млн р. «убытков». В 2013 г. в отношении ООО «Горос» была начата процедура банкротства. В 2016 г. Павел Постоловский попал под уголовное преследование за хищение денежных средств дольщиков. Всего он заключил около 200 договоров инвестирования в строительство на общую сумму более 200 млн р. В 2017 г. Октябрьский райсуд признал Павла Постоловского виновным в совершении преступлений, предусмотренных ч. 4 ст. 159 УК РФ (мошенничество), по трем эпизодам, п. «б» ч. 2 ст. 174.1 УК РФ (отмывание денежных средств) — по двум эпизодам. Ему было назначено «наказание в виде трех лет лишения свободы без штрафа и без ограничения свободы с отбыванием наказания в исправительной колонии общего режима (дело №1-6/2017) (см. «Хронограф» №14 (879) от 24.04.23).

На данный момент достройкой проблемного объекта на перекрестке ул. Советской / ул. Черемшанской занимается ООО «СК «Сервис-Д». Компания образована в декабре 2002 г. С момента создания ООО «СК «Сервис-Д» директором и единственным владельцем записан Анатолий Давидюк, основатель строительной ГК «Дон».

ООО «СК «Сервис-Д» создавалось с минимальным уставным капиталом — 10 тыс. р. В декабре 2022 г. он был повышен до 464,2 млн р. ООО «СК «Сервис-Д» становилось поставщиком в 27 государственных контрактах на сумму 3,077 млрд р. В 2022 г. выручка ООО «СК «Сервис-Д» составила 1 млрд р., чистая прибыль 50,4 млн р.

Стоит отметить, что на сайтах продажи недвижимости есть объявления о продаже квартир по ул. Советской / Черемшанской, но не от застройщика, а от частных лиц. Сделка оформляется по переуступке прав. За двухкомнатную квартиру просят от 5,8 до 7,5 млн р.

Судьба посредника

Риелтор, которого вознамерилась найти ППК «ФРТ», должен будет до окончания 2023 г. обеспечить продажу 15% недвижимости на сумму 311,7 млн р., в 2024 г. — 50% на 1,039 млрд р. и в 2025 г. оставшиеся 35% на 727,4 млн р. В общей сложности в результате продаж должны быть выручены более 2 млрд р. Учитывая, что сроки сдачи в эксплуатацию двух самарских МКД намечены до конца IV кв-ла 2023 г., приходится полагать, что план продаж по 2023 г. нанятому риелтору предстоит закрывать реализацией помещений в тольяттинском МКД. В судьбе этого МКД лично оставил след губернатор Азаров.

2 июля 2023 г., на следующий день после выдвижения своей кандидатуры для участия в кампании по пролонгации губернаторских полномочий, Азаров поехал в Тольятти зарабатывать политические очки. Азаров торжественно вручил ключи обманутым дольщикам застройщика ООО «Сентябрь-два», ожидавшим получения квартир более 10 лет. Параллельно из бюджета раздали деньги фирмам, кормящимся на госзаказе. В частности, в качестве генподрядчика завершения строительства была привлечена тольяттинская группа «Патриот» Евгения Воронова.

Главные персонажи организованной 2 июля показухи были видны сразу — губернатор Дмитрий Азаров и правительство Самарской обл. 168 семей должны были быть бесконечно благодарны чиновникам и Азарову, который счел возможным провести безусловно важное для граждан мероприятие. Хотя раздать ключи можно было бы гораздо раньше. Документально подтверждено, что разрешение на ввод в эксплуатацию этого МКД, которому уже присвоен адрес: ул. Коммунистическая, 40, было выдано еще 16 мая 2023 г. В последней опубликованной проектной декларации сообщалось, что передача застройщиком МКД была запланирована на 15 июня т.г. С другой стороны, чиновников, заботящихся о благополучии граждан, тоже можно понять. Ждали же дольщики более 10 лет завершения строительства. Так почему бы не подождать какой-то месяц ради полноценной торжественной церемонии вручения ключей с участием губернатора? Тем не менее история тольяттинского проблемного долгостроя по своей остроте и накалу ничем не уступает самарским.

Строительство МКД на пересечении ул. Матросова и Коммунистической в Тольятти началось в 2011 г. по инициативе ООО «Сентябрь-два». Уже в тот период у экспертов возникли обоснованные опасения по поводу успешной реализации проекта (см. «Хронограф» №43 (396) от 5.12.11). Дело в том, что ООО «Сентябрь-два», официальным бенефициаром которого выступил Юрий Багателия, прочно ассоциировалось с фирмой ООО «СИЭГЛА», уже успевшей наплодить обманутых дольщиков (см. «Хронограф» №2 (446) от 28.01.13). Подтверждение негативного прогноза было представлено в 2016 г., когда ООО «Сентябрь-два» обратилось в Арбитражный суд Самарской обл. с заявлением о признании себя банкротом. Стройка на ул. Коммунистической окончательно встала.

В сентябре 2017 г. фирма Багателии в рамках арбитражного дела №А55-32888/2016 была объявлена банкротом. Сам бенефициар проекта жилой застройки в Комсомольском р-не Тольятти Багателия в декабре 2018 г. был осужден за мошенничество (см. «Хронограф» №4 (697) от 11.02.19). Особого внимания заслуживает то обстоятельство, что до 2010 г. собственником ООО «Сентябрь-два» являлся будущий создатель группы «Патриот» Евгений Воронов.

Изоляция от ООО «Сентябрь-два», тем не менее, не помешала Воронову поучаствовать в проекте этого МКД. Летом 2022 г. была раскрыта информация о том, что право завершения строительства МКД на ул. Коммунистической, 40 на безальтернативной основе и, как следствие, по максимальной цене — 488 млн р. — передается ООО «Стройэлит». Осенью в официальных источниках появилось сообщение о реорганизации внутри группы «Патриот». В итоге ООО «Стройэлит» сменило название на ООО СК «Патриот». В дальнейшем в документах, приложенных к проекту завершения строительства МКД «Сентября-два» фигурировало ООО СК «Патриот».

Заказчиком завершения строительных работ по проблемному МКД «Сентября-два» тоже выступила НКО «СРФЗПГ-УДС». В декларациях к проекту сообщалось, что на завершение строительства планируется потратить не менее 569 млн р. Первичная декларация была опубликована 14 декабря 2022 г. В последующих документах сумма оставалась неизменной.

С трудом верится, что до конца 2023 г. можно успеть реализовать все имущество тольяттинского МКД, используя типичные методы работы риелторов на конкурентном рынке. Тем более что предложений сегодня на первичном рынке недвижимости в избытке. Впрочем, это касается не только помещений тольяттинского МКД, но и двух самарских, реализация которых в планах ППК «ФРТ» намечена на 2024-2025 гг.

Остаются два варианта — либо значительный демпинг, либо массовая закупка государственными структурами в рамках существующих программ обеспечения льготных категорий граждан. В обоих случаях можно прогнозировать, что в карманах риелтора, которому будет доверено столь важное государственное дело, осядут значительные суммы. Хотя в данном контексте логичнее было бы оценивать уровень загрузки карманов лиц, которые будут осуществлять негласное кураторство деятельности этого риелтора. Судьба самого риелтора по окончании операции может оказаться печальной. Свидетели никому не нужны. В противном случае Фонд мог бы распределить недвижимость среди льготных категорий граждан без каких-либо посредников за 78 млн р.